▲ 김만구 박사

새해가 되면 꼭 짚어보는 것이 있다. 금년 부동산경기에 대한 전망이 가장 궁금할 것이다. 그럼에도 불구하고 부동산관련 정보도 여러 전문기관에서 제시하는 전망치가 제각각 다른 경우가 있어 수요자들은 어느 것을 믿어야 할지 혼란스러움 속에서 주택구입 또는 매매에 대한 계획을 세워야 할 것인가 고민이 된다.

부동산 전문 연구기관인 주택산업연구원의 자료를 보면 주택의 경우 금년에 전국적으로 매매가가 1.1% 상승하고, 전세가는 1.9%가 상승할 것으로 내다보고 있다. 과연 이수치를 믿어야 하는가? 선뜩 신뢰가 가지 않을 것이다.

주택산업연구원에서 1년 전에 2013년을 예측한 수치와 실제 결과를 살펴보자. 당초 매매가는 1.3% 하락하고, 전세가는 1.3% 상승할 것으로 전망했다. 그러나 1년이 지난 결과는 매매가가 0.1% 상승하고, 전세가는 4.3%가 상승한 것으로 나타났다.

전문기관마다 내놓은 전망이 다르다. 부동산 시장은 살아 있는 생물과도 같기 때문에 예측은 예측에 불과하고 활용하는데 있어서 큰 틀에서 참고적으로 판단하여 활용하면 도움이 될 것이다.

시시각각 내놓는 정부의 부동산 정책, 개발정책 등의 정책환경 요소와 수요자의 심리적 요인이 작용하기 때문에 예측된 계수에 집착하거나 시장을 하나로 묶어서 분석하면 오류를 범하기 쉽다. 자신의 부동산에 맞춰 시장을 세분하여 판단하는 것이 바람직 할 것이다.

작년의 경우 수도권과 비수도권의 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 수도권의 아파트 매매가가 잠시 상승을 보이다가 다시 하락세로 돌아서는 양상을 보인반면, 지방은 그와 반대로 지속적인 상승세를 보이고 있고 지방의 미분양 물량은 2003년 이후 처음으로 3만호 이하로 감소했다.

작년의 경우 대구, 경북이 전국 매매가 상승률 1위를 차지했고 다음으로 세종시가 정부부처 이전으로 불이 붙었다. 이여파로 일부 지역에서 전세가격이 1년 전 보다 1억원 이상 오른 곳이 만아 분양가 수준에 달하기도 했다.

부동산 시장은 규모별로 분석해야 한다. 근래에는 중소형 평형만 인기를 끌고 있다. 수도권에서 최근 1년 새 매매가격이 상승한 가구 중 중소형이 차지하는 비중이 85%를 차지했다. 금년에도 대형 평형은 극히 일부지역을 빼놓고는 찬밥 신세가 될 것으로 본다. 매매시장과 상관성이 큰 전세시장도 주시해야 한다.

아파트 전세율이 66.8%로 72주 연속 상승이라는 신기록을 세우고 있다. 2002년 이후 최고점에 도달했다. 지방은 물론 수도권에서도 70%가 넘는 지역이 속출하고 아예 전세가와 매매가가 같은 아파트도 등장했다. 금년에도 전세가는 강세를 지속할 것으로 보며 매매가로 갈아 탈 잠재력은 매우 크다.

시장은 결국 수요자들의 행동에 따라 최종 결정된다. 부동산114가 최근 실시한 조사 결과, 응답자의 72.3%가 전세가격이 상승할 것으로 전망했다. 응답자 중 45.3%가 집값이 상승할 것으로 예상했고 62.9%가 주택을 구입하겠다는 응답을 했다.

이는 아직도 구입에 대한 기대심리도 크게 시장을 주시하고 있다고 보면 될 것이다. 부동산 전문가들의 말을 인용하면 30․40대 맞벌이들은 어떻게 부자가 될 수 있을까? '내 주변부터 발품을 팔아라'라고 조언한다. 집이 없다면 발품을 팔아 우선 내가 살집 하나 장만하고 그 뒤 발품을 또 열심히 팔아서 건물을 지어 올리겠다는 뚜렷한 목표를 갖고 재테크해야 부자가 된다고 충고한다.

누구나 부를 갖고 싶어 하는 것이 꿈일 것이다. 그러기 위해서는 젊어서 열심히 저축하고 모은 돈으로 전셋집을 살면서도 집 한 채는 꼭 가지고 있어야 한다. 부(富)를 일구는 첫 단추는 내 집을 장만 하는데서 시작된다. 그럼 장만하는 시기는 언제가 좋을까. 지름길은 자신의 부동산 상황에 맞춰 개별적으로 차근차근 바벨탑을 쌓아 올리듯이 재테크하며 바닥 쳤다고 느껴 질 때 전문가의 조언을 받아 실행하면 된다.

생각으로 느낄 때가 바로 투자의 시기인지도 모른다. 새해에는 청마의 기상을 받아 모두가 부자가 되기 위한 첫 단추를 잘 꿰어 나가기 바란다.

김만구 박사/대한건설협회 대전광역시회 사무처장