▲ 이강수 강사

주택시장 침체로 시세차익을 노리기 어려워지면서 금리는 낮고 펀드도 불안해 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자들이 수익형부동산에 관심이 높아져 부동산투자의 선봉에 섰던 아파트가 점차 그 자리를 수익형부동산 상품의 대표적인 도시형생활주택과 오피스텔에게 내어 주고 있다.

또한 통계청이 지난달 21일 발표한 1995∼2010년 사이 ‘인구·가구 구조와 주거특성 변화’를 보면 청·장년층의 미혼, 장년층의 이혼, 고령층의 사별 증가로 인해 배우자 동반거주 비율인 유배우율이 77.6%에서 66.6%로 감소했다. 때문에 2010년 기준 1∼2인 가구가 전체가구의 48.2%에 이를 만큼 크게 늘어났다.

지난 15년간 1∼2인 가구가 우리나라의 주된 가구유형으로 바뀐 것이다. 이런 추세는 당분간 계속될 것으로 전망됨에 따라 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.

수익형부동산 중에서 가장 대표적인 인기 투자처로 도시형생활주택과 오피스텔이 있다. 실용적인 주거환경을 원하는 1~2인가구가 탄탄한 수요층을 이루고 있어 당분간 전망도 나쁘지 않다.

두 상품 모두 소형주택을 임대해 수익을 얻는다는 점에서 같은 상품처럼 보이지만 그 속성은 다르다. 주택법, 건축법 등 관련 규제가 다르며 전용면적비율, 관리비 면에서도 차이가 난다.

도시형생활주택은 주택법의 적용을 받기 때문에 1가구 2주택자 규정의 대상이 되고 임대사업자 등록을 하는 경우에는 부가세를 환급 받을 수 있고 취득세, 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다.

다만 건축기준이 완화되어 주차장 확보 기준이 원룸형 기준 가구당 0.2~0.5대 수준이라 주차난 문제 등 일반 공동주택에 비해 주거환경은 다소 열악한 편이다. 따라서 차를 보유한 사람들은 상대적으로 주차공간이 넓은 오피스텔을 구하는 경우가 많다.

오피스텔은 건축법적용을 받지만 도시형생활주택과 같이 분양가 상한제 적용을 받지 않아 분양권 전매제한 등의 거래규제가 없다. 청약통장 없이 분양이 가능하므로 별도의 청약자격도 없고 재당첨 제한규정도 적용되지 않는다. 또한 업무시설로 1가구 2주택 대상에 포함되지 않지만 최근 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 되어 임대주택 수준의 세제 혜택을 주고 있어 수익성이 커지고 있다.

현재 오피스텔은 전용 85㎡ 이하 바닥 난방 허용, 욕실 면적 5㎡ 제한 폐지, 욕조 설치 가능 등 건축 규제가 풀린 상태다. 단독·다가구주택보다 관리가 편리해 임대 사업에 적합하다.

전용면적 비율과 관리비 면에서는 오피스텔이 다소 불리하다. 오피스텔의 전용면적비율이 평균 50~60%인 데 비해 도시형생활주택은 70~80% 수준으로 차이가 있다.

특히 오피스텔은 전용면적을 계산할 때 벽의 면적을 포함하지만 도시형생활주택은 벽을 제외하기 때문에 차이는 더 커진다. 도시형생활주택은 주택이기 때문에 발코니 등 서비스면적이 별도로 제공될 수 있어 실면적은 더욱 넓다고 볼 수 있다. 오피스텔 분양면적에는 주차장 등 공용면적이 포함된다는 점도 도시형생활주택의 실면적이 상대적으로 커지는 요소다.

따라서 오피스텔은 실사용 면적보다 2배 정도 큰 면적을 분양받는 셈이라 관리비가 분양면적비율로 부과되는 점을 감안하면 도시형생활주택보다 상대적으로 관리비가 많을 수 밖에 없다.

주택시장이 전반적인 침제 분위기에서 쉽게 벗어나지 못하고 있지만 세종시 관련 부동산시장은 호황을 맞고 있는 가운데 지난달 말 모 건설사에서 분양한 오피스텔은 평균 52.9대1의 경쟁률을 기록했다.

이처럼 수익형부동산이 주목을 받자 이 지역에서 도시형생활주택과 오피스텔 등 건설사들이 차별화된 상품출시를 준비하고 있으므로 안정적인 주택임대사업을 준비하는 투자자들은 투자에 앞서 각 상품별 특성과 그 지역 수요층의 욕구를 정확히 파악할 필요가 있다.

또한 투자금액 대비 수익률과 안정적인임대 수요를 확보 할 수 있는지 해당 주택의 배후 수요와 입지를 고려해야 할 것이다.
 

이강수/한남대평생교육원 강사