▲ 이강수 강사

겨울방학을 이용 대전 주요 학군 위주로 이사철이 본격화 될 전망이다. 봄,가을에 비할 바는 아니지만 그래도 겨울은 주요학군을 따라 새로운 보금자리를 찾아 이동하는 시기이기 때문이다. 보금자리를 옮기는 것은 신경 쓸 일이 한 두 가지가 아니다.

지난 2009년 이후 해마다 대전의 전세가가 가파르게 상승하였고 올 상반기 까지 대전 지역 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이 70%에 육박한 것으로 나타났다. 서남부권 개발 이후 한동안 이렇다 할 입주 물량이 없었던 대전은 세종시 건설이 점차 구체화되고 과학벨트 확정 등의 요인이 겹치면서 매매가 상승에 따른 임대가격의 상승에도 영향을 미치게 된 것이다.

그나마 다행인 것은 올 하반기 도안신도시를 필두로 신규 아파트의 본격적인 입주가 시작되었다는 사실이다. 대전 지역 하반기 입주물량은 1만4천여 가구로 주요 입주단지를 살펴보면 도안신도시 9블록·12블록·14블록, 학하지구 2블록·4블록 등이다. 여기에 동구, 서구, 유성구 지역의 도시형 주택이 대거 입주가 시작되어 전세난이 다소 완화되어 가파랐던 전세가율도 하양 안정세를 찾아가고 있다.

특히 요즘은 전ㆍ월세 물량이 상반기에 비해 선택이 폭은 다소 넓어졌지만 가장 중요한 것은 서민들의 보금자리를 불의의 사고로 잃지 않도록 임대계약을 앞둔 세입자의 주의가 요구되므로 계약 시 빠뜨리지 말아야 할 사항을 짚어본다.

국토해양부 ‘전월세 거래 행동 요령 소개’

국토해양부는 지난 6일 가을 이사철을 맞아 불법 중개행위와 서민들의 피해가 늘 것으로 예상되는 가운데 ‘전월세 거래 행동 요령’을 소개했다.

국토부는 우선 ‘○○컨설팅, XXX 투자개발’ 등의 상호를 사용하는 업소와는 부동산 거래를 하지 말 것을 당부했다. 부동산 중개업자는 간판에 ‘공인중개사 사무소’ 또는 ‘부동산 중개’라는 문구를 반드시 사용하도록 돼 있으며, 이들이 부동산 매매나 임대차 등의 중개행위를 하는 것은 엄연한 불법이다. 특히 컨설팅 회사 콜센터 상담원이 개발 호재 지역의 부동산 투자를 권유하는 경우는 반드시 경계해야 한다.

국토부는 또 중개인이 공인중개사 자격증이 있는지 우선 확인하고, 중개 수수료를 과다 청구하지 못하도록 사전에 수수요율 및 한도액을 숙지하고 가는 게 좋다고 설명했다. 계약서와 함께 받는 중개 대상물 확인 설명서에 기재된 내용과 실제 부동산의 상태, 권리 관계 등이 일치하는지 여부도 확인해야 한다.

이와 함께 국토부는 최근 급증하고 있는 전세사기 유형과 대처요령도 제시했다. 건물 관리인의 이중계약을 막기 위해서는 실소유자에게 위임사실 여부와 계약조건을 직접 확인하는 게 좋다.

인터넷 부동산 직거래 사이트 이용에도 주의를 당부했다. 최근 직거래 장터에는 전월세를 구하려는 임차인을 상대로 등기권리증을 위조해 집주인 행세를 하면서 전월세 계약을 한 뒤 보증금을 가로채는 사례가 종종 발생하고 있다는 것.

이에 따라 직거래를 할 때는 소유자의 인적사항과 물건상태 등을 꼼꼼히 확인한 후 신중하게 계약하되 가급적 등록된 공인중개사를 통해 거래 하는 게 안전하다고 국토부는 조언했다.

전월세 거래 시 유의사항 및 알아두면 유용한 정보

▷등기부상 소유자와 계약자의 일치 여부 확인
등기부상 소유자와 계약자의 일치 여부는 반드시 확인해야 한다. 계약당사자가 현소유자인지 부동산등기부등본과 주민등록증을 대조해 확인해야 하며 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 꼭 확인한다.

▷계약하고자 하는 주택의 저당권설정금액 확인
선순위 대출금 등 저당권설정금액을 공제하더라도 전세보증금 전액을 회수할 수 있는지 확인해야 한다. 만일 선순위 대출금이 많다면 임대인(소유주)에게 전세보증금으로 일부 대출금을 갚는 ‘감액등기’를 요구하는 것도 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법이다. 채권최고액 등 채무금액 총액과 전세보증금을 더한 값이 세들 집의 현재가격과 비교해 70% 이하면 안전하다고 판단할 수 있다.

▷계약 체결 후 등기부등본을 발급 받아 변동사항이 없는지 확인
임대인이나 부동산사무실에서 제시하는 등기부등본의 발급날짜를 확인해 계약 당일 발급받은 것을 토대로 계약서를 작성하고, 가급적 본인이 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 통해 직접 발급받아 확인하는 것이 좋다. 공인중개사를 통해 계약서를 쓰는 경우에도 계약사고가 발생하면 법적 절차를 받는 데 번거로움이 있기 마련이다. 또한 손해배상청구를 통해 피해금액 전부를 회수하지 못하는 경우가 있으니 각별히 유의할 부분이다.

▷보증금을 올렸을 경우 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 다시 받자
장기간 전세를 살고 있는데 집주인이 중간에 전세보증금을 올려 달라고 해서 전세보증금을 올려줬을 경우에도 새로운 계약서를 쓰고 증액된 계약서에 확정일자를 다시 받아야 한다.

▷소액임차인의 경우 최우선변제 대상
최우선변제란 주택임대차보호법에 따라 주택임차인이 임대(전세)계약을 한 후 주택의 인도와 전입신고를 마치면 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액을 등기부상 순위와 관계없이 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 주택임대차보호법에는 임대보증금 5천5백만 원 이하(광역시)를 소액보증금으로 정하고, 세든 집이 경매될 경우 1,900만원까지를 타 채권에 우선해 변제해 주게 돼있다. 하지만 다가구용 단독주택처럼 임차인이 많다면 소액임차임이라도 대지를 포함한 주택가액의 1/2 내에서만 배당이 가능하기 때문에 최우선변제금액인 1,900만원이 안될 수도 있으므로 특히 대학가 주변의 다가구건물에 월세를 사는 학생들이나 젊은 직장인들은 각별히 주의할 필요가 있다.

▷보증금을 받지 못하고 이사를 가게 될 경우 임차권등기명령은 필수
계약기간이 만료된 후 보증금을 받지 못한 채로 주민등록을 옮겨야 하는 세입자의 경우 최우선변제나 우선변제를 받지 못할 수 있는데 임차권등기명령은 이러한 세입자를 보호하기 위한 것으로, 세입자가 임대인(소유주)의 동의 없이 임차주택의 소재지를 관할하는 시·군 법원 또는 지원에 등록세 등 약간의 비용만 부담하면 신청할 수 있다.

임차권등기명령을 신청하면 그때부터 주민등록이 없다 하더라도 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있고, 이미 주민등록이 돼있는 경우라면 주민등록을 이전하더라도 여전히 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 되므로 임차권 등기 후 마음 놓고 이사를 가거나 주민등록을 변경할 수 있다. 이때 특히 주의 하여야 할 것은 반드시 임자건물 등가부등본상에 임차권등기가 된 이후에 주소를 이전 하여야 한다.

▷보증금을 돌려주지 않는다면?
임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 사정이 생겨 보증금을 돌려받을 수 없는 경우에는 보증금반환청구소송을 함으로써 확정판결을 받아 법원의 경매신청을 통해 보증금을 회수해야 한다. 이때 세입자가 다른 담보물권자보다 먼저 주택의 인도(점유)와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖췄을 경우에는 낙찰자에게 보증금 전액을 요구할 수 있다. 확정일자까지 있는 확정일자부임차인은 배당요구를 통해 배당을 받고 만일 부족한 부분이 있다면 나머지 잔액을 낙찰자에게 청구할 수도 있으니 상황에 따라 적절한 방법을 택해 보증금을 돌려받아야 한다.
이강수/한남대평생교육원 외래강사