▲ 이진희 세무사

부동산 거래시 매도자와 매수자간 암묵적인 합의로 취득가 신고를 줄이는 경우가 있다. 이른바 '다운계약서'가 그것이다. 예를 들어 양도세를 조금이라도 줄여보려고 매도자는 매매가격을 줄이고자 한다. 취득자 또한 취등록세를 줄일 수 있다는 메리트 때문에 쉽게 동의한다.

이 경우, 두 사람은 실제 거래가격보다 매매금액을 줄인 가짜 계약서를 작성하게 된다. 이럴 때 정말 아무런 문제가 없을까.

양도소득세 성실신고 해야 뒷탈이 없다

부동산 매매과정에서 다운계약서, 업계약서 등 실질거래가액과 맞지 않는 거짓계약서를 쓰게 되면 내지 않아도 될 세금을 추가로 부담해야 하는 불행한 상황에 처할 수 있다.

국세청에 따르면 최근 세법개정을 통해 거짓계약서에 대한 사후제재가 한층 강화, 1세대 1주택자나 8년 이상 자경농 등 비과세 대상자라도 ‘사후검증’을 통해 계약서가 허위로 판명될 경우 감면받은 세액을 도로 토해내거나 가산세가 포함된’세금폭탄'을 맞을 수 있다고 귀뜸했다.

거짓계약서 작성시 비과세·감면 배제

구체적으로 거짓계약서(가짜 계약서)를 작성한 사실이 과세당국의 사후검증을 통해 적발될 경우, 비과세 또는 세액감면을 받았던 금액과 허위 매매가격 차이를 비교해 추징세액이 결정된다.

예를 들어 1세대1주택 소유자가 아파트를 업계약서를 통해 높은 가격에 판 것으로 허위계약서를 작성했을 경우, 허위계약서 매매대금 차익과 실질 양도차익에 따른 세금을 비교하여 세금이 부과된다.

역으로 주택 가격을 낮춰서 계약서를 작성한 취득자가 나중에 그 주택을 되팔 경우, 당초 허위계약서 매매차익과 양도차익에 따른 세금 중 낮은 금액의’세금폭탄'이 떨어질 수 있다.

이는 1세대1주택자는 물론 8년 이상 농지를 직접 경작한 경우에도 똑같이 적용될 수 있다는 것이 국세청의 설명이다. 국세청은 거짓계약서에 연루된 양도자는 물론 취득자에 대해서도 사후 부동산 양도시까지 거래내역 전산관리 등 사후관리를 통해 비과세·감면을 배제할 방침이다.

양도세를 기한 내에 내지 않거나, 부정한 방법으로 과소 신고한 경우에도 가산세가 부과되므로 주의할 필요가 있다.

양도세 부정 과소신고 시 40% 가산세

국세청에 따르면 신고기한 내 제대로 세금을 신고하지 않을 경우 납부세액의 20%가 무신고 가산세로 추가되며, 양도소득 금액을 부정한 방법으로 과소신고 할 경우에는 산출세액의 40%를 가산세로 추가 납부해야 한다.

아울러 올해부터는 2주택 이상자가 1세대 1주택자로 허위 위장신고해서 세금을 감면 받는 등 부정한 방법으로 세금을 감면받거나 공제받은 경우에도 세액의 40%가 가산세로 추가될 수 있다. 이밖에도 신고기한 내에 세금을 납부하지 않으면 1일단 0.03%(年 10.95%)의 납부불성실 가산세가 부과될 수 있다. 

이진희 세무사/본지 논설위원