대전시가 칼끝을 벼리고 있다. 신규아파트 분양가격을 손봐야 한다는 내·외부 요구가 커지고 있기 때문이다.

칼끝은 ‘분양가 심의’를 향하고 있다. 분양가 심의는 각 구청의 고유권한에 속하는 사항이지만, 올해 대전지역 부동산 광풍에 기초자치단체가 얼마나 능동적으로 가격제어에 나섰는지 짚고 넘어가겠다는 의도다.

14일 대전시 관계자는 “올해 대전에서 분양된 9개 아파트 분양가격과 분양가 심의자료를 분석하고 있다”며 “그 결과를 토대로 업무지침을 만들어 각 구청에 배포할 예정”이라고 말했다.

◆분양가 제어의 한계
사실 민간아파트 분양가격을 공공기관이 제어하는데 근본적인 한계가 존재한다. 분양가 심의는 택지비와 건축비, 가산비 항목의 적절성을 따져보는 것이지만, 택지비와 건축비는 심의위가 손댈 수 있는 부분이 아닌데다 복잡한 가산비 항목을 세밀하게 검토하기엔 시간과 능력의 제약이 크다는 분석이다.

지역 부동산업계 한 관계자는 “분양가 산정시 건설사가 가산비를 부풀려 분양가를 높게 책정하려 한다는 것은 공공연한 사실”이라며 “건설사는 부풀리고 구청은 형식적으로 감액하는 일이 되풀이되고 있다”고 설명했다.

◆심의 형평성도 논란
분양가 심의의 형평성 자체도 논란의 대상이 되고 있다.
단적으로 올 하반기 도안신도시에서 6개 회사가 분양한 7개 블록 아파트 가격은 3.3㎡당 842만∼897만 원을 기록했다.

이 중 유성구에서 가격심의를 받은 2개 블록 아파트 평균가격은 3.3㎡당 약 891만 원, 서구에서 심의를 받은 4개 블록 아파트 가격은 약 856만 원이었다. 주택 수요자들은 ‘유성구 땅값이 더 비싸기 때문’이라고 짐작할 뿐, 왜 이 정도 가격차이가 나는지 그 이유를 알 방법이 없다. 분석을 통해 동일하게 적용할 수 있는 평가 매뉴얼을 만들어 보겠다는 대전시 의도를 충분히 이해할 수 있는 대목이다.

◆“비교평가, 이번이 적기”
김정대 시 주택정책과장은 “건설사의 분양가 신청 기준과 구별 가격심의 시스템을 비교 평가하기에 올해가 더 없는 적기”라며 “이 정도 규모의 아파트가 비슷한 시기에 분양된 전례가 없기 때문”이라고 설명했다.

결과물은 빠르면 내 주 쯤 나올 예정이다. 물론 대전시 노력에도 불구하고 한계는 뒤따른다.

시 담당자는 “자치구 고유권한을 강제할 방법이 없다”며 “다만 평가데이터를 각 구가 활용해 가격심의에 활용하고 업무통일성을 유지하는데 보탬이 되길 바랄 뿐”이라고 말했다.

사실상 신규아파트 분양가 1000만 원 시대를 맞은 대전시. ‘고분양가 논란’에 해답을 던져줄 수 있을지 귀추가 주목된다. /김재중 기자 jjkim@ggilbo.com
=금강일보 (2012.12.16일자 1면)

<뉴스 돋보기>

통상적으로 땅을 구입한 후, 택지 조성과 건축을 하려면 시간은 접어두고라도 얼마만큼의 비용과 노력이 필요한 지 생각하게 된다.

개인이 집을 지을 경우, 땅값과 건축비는 기본이고 일부는 프리미엄으로 조경과 조망까지 계산에 넣기도 한다.

물론, 건물가격이 단순히 비용만 놓고 본다면 계산이 쉽지만 미래가치를 평가한다면 사정은 달라진다. 간단히 말해 수요와 공급의 측면에서 건축물의 가치는 널뛰기가 이어진다.

하지만, 공공성이 강조되는 공동주택의 경우는 얘기가 달라진다. 그것이 공영이든 민영이든 간에 적절한 비용과 이윤을 감안하면 비교적 투명해져야 한다는 얘기다.

우리가 아파트 값을 산정할 때 가장 기초적으로 물어보는 말이 ‘시세’다. 이는 동일한 환경권에서 층수와 향방을 제외한다면 평균 거래가격을 알 수 있다. 여기에 부동산 중개업자의 말을 듣는다면 시세는 쉽사리 알 수 있다.

그러나 현 건물이 지어질 당시 조성된 원가와 분양가는 쉽사리 예견하기 힘들다.
토지를 매입하고 개발하는 과정에서 발생하는 이주자 보상비용까지 포함한다면 적정 가격을 매길 수 있다. 조성 원가 부분은 대부분 공개된 사안이 많지만 이윤 부분에는 대체적으로 입을 닫고 있다.

그렇다면 우리가 쉽게 접할 수 있는 신규 아파트의 적정 분양가는 얼마일까. 서남부 지역의 사례를 보자.

서남부지역 적정 아파트 분양가격은 다음의 가격대가 되어야 한다.

= 아파트 평당 토지비 + 표준건축비 + 부대비용 + 이윤( 원가대비 15%선으로 추정기준) = <171만원 + 360만원 + 60만원 > x 1.15

= 약 680만원이라는 분석이 가능하다.
하지만 공교롭게도 이들 지역의 분양가는 대부분 700만원을 훌쩍 넘더니 최근 들어 900만원대에 육박했다. 이 같은 추세라면 조만간 평당 1000만원 시대가 도래할 것이라는 전망까지 나오고 있다.

마감재와 인테리어 등 입주자 입맛에 맞춰야 하지만, 예비 입주자들이 꼼꼼히 따져봐야 할 것이 있다.
깨알 같은 분양공고이지만, 기본 공급가격이 얼마인지, 층별 차이는 얼마이고, 발코니(베란다) 확장가격은 별도로 얼마를 받는 지 등은 기본이다.
여기에 본인이 생각한 프리미엄(조망권, 학군, 교통 등)에다 미래가치(자산가치상승)를 셈할 수 있다면 더 이상 아파트 분양가 거품논란은 없을 것이다. /장중식 기자