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임대사업자 등록 = 비과세 ?과세 기준평수, 보유기간 꼼꼼이 따져야
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승인 2012.01.10  21:50:58
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▲ 이진희 세무사
임대사업을 하는 부동산 소유주들이 가장 궁금해 하는 대목 중 하나가 비과세 기준이다. 임대사업자등록 등을 하면 곧바로 거주주택을 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있을까? 이번 기회에 1세대 다주택과 임대사업자 등록에 따른 세금 효과 등에 대하여 알아 본다.

올해로 만 60세가 되는 이모 씨는 아내 명의 전용면적 134 제곱메터의 아파트에 6년째 살고 있다. 더불어  본인 명의 전용면적 84제곱미터의 아파트를 6년째 전세로 임대 중이다. 하지만 사업자등록은 없다.

그런데 사업자등록을 하고 본인이 거주하는 아내 명의의 아파트를 팔고 기존 주택 본인 명의는 계속 전세로 내주면 비과세라는 이야기를 듣고 이 내용이 궁금했다. 이때 임대사업자 등록증을 내고 나서 즉시 거주주택을 매도해도 비과세가 될까? 아니면 임대사업자 등록 후 3년 이상 보유, 2년 이상 거주해야 비과세되는지 기준은 무엇일까.

1세대 2주택자 임대사업자 등록시 혜택

소득세법 시행령 제167조의3 규정에 의한 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택의 보유기간이 3년 이상이고, 거주기간이 2년 이상이면 거주주택에 대하여는 비과세 적용을 받을 수 있다. (거주기간은 사업자등록 전에 거주하던 기간도 포함)

장기임대주택은 해당 주택의 소유자 명의로 임대주택법에 의한 사업자등록(지방자치단체)과 세무서 사업자등록을 하여야 하고, 공동주택의 경우 전용면적 149평방미터 이하이고, 임대개시일 현재 기준시가가 6억 원(수도권 밖의 지역은 3억 원) 이하이어야 하며, 5년 이상 임대해야 한다.

이 경우 임대기간은 사업자등록 등을 하고 임대를 개시한 날부터 계산하는 것이므로 사업자등록 전에 임대한 기간은 포함되지 않는다.

비과세 적용 후에도 반드시 5년 이상 임대해야

임대사업자등록 등을 하고 곧바로 보유기간 3년 이상, 거주기간 2년 이상인 거주주택을 양도하여도 비과세 적용을 받을 수 있으나, 비과세 적용을 받은 후에도 임대주택은 반드시 5년 이상 임대해야 한다.

임대기간이 5년 미만인 상태에서 임대주택을 양도하는 경우에는 임대주택에 대하여 양도소득세가 과세되고, 당초 비과세 받은 거주주택의 양도소득세도 추징된다.

임대주택을 5년 이상 임대하지 않은 상태에서 임대주택을 양도하는 경우에는 임대주택을 장기임대주택에 해당되지 않는 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.

따라서 중과대상 1세대 2주택에 해당되는 경우에는 중과세율(50%)을 적용하고 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.

다만, 한시적으로 2012. 12. 31까지 양도하는 경우에는 일반세율(6%~35%)을 적용하나 장기보유특별공제는 적용하지 않는다.

중과대상 2주택 판정기준

중과대상 1세대 2주택에 해당되는지 여부는 다음과 같은 기준으로 판단한다.

다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며, 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외된다.

◆ 보유 주택수의 계산

① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전) : 기준시가 3억 원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억 원 초과인 주택

◆ 주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위

주택의 양도 당시 기준시가 1억 원 이하인 주택(오피스텔은 제외)이다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택은 1억 원 이하이더라도 중과세 적용 대상이 되지만, 지난 2008년 4월 29일 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 중과 제외한다.

/이진희 세무사


 

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