▲ 이강수 대표

지금의 40~50대 세대들 대부분 사글세를 살아본 경험이 있을 것이다. “사글세” 가난함을 표현하는 대표적인 단어 중 하나다.

또한 월세로 사는 것이 얼마나 한심한 일인지 돈을 좀 아는 사람은 다 안다. 그래서 여러 재테크 관련서적에도 가장 첫 번째로 내세우는 방법이 종자돈을 모우는 것이고 그 방법으로 절약을 내세운다. 소비도 절약해야하고, 쾌적한 주거환경에 대한 욕구도 상당부분 희생해야만 돈을 모을 수있다. 아마 이것이 정석이 아닐까?

여기서 생각의 발상을 한번 전환해 보자. 월세로 살면서 돈을 벌 수 있는 방법이 있다. 크게 두 가지 경우를 알아보자.

첫 번째 자금 규모가 좀 적은 사람들의 경우다. 대부분 자금규모가 적으면 월세로 거주하게 된다. 월급 받아 월세내고 약간의 목돈마련을 위한 저축을 할 수는 있지만 이렇게 절약하며 적금을 해봐야 집값은 너무 뛰고 투자할 만한 종자돈의 금액도 덩달아 커진다. 그렇다 보니 투자할 만한 종자돈을 만들 자신이 없어진다.

이때 레버리지(Leverage)효과를 이용한다면 종자돈 마련기간을 앞당길 수 있다. 예를 들면 56㎡(구17평)형 아파트를 보증금 1000만원에 월세40만원에 월세로 거주하는 것을 주택기금을 통한 전세자금을 대출받아 전세8,000만원으로 변경한다면 7000만원에 대한이자(4%/년) 월 23만을 갚으면 기존 월세로 거주할 때 보다 월 17만원을 절약 할 수 있어 종자돈을 마련하는데 도움이 될 것이다.

두 번째는 자금 규모가 어느 정도 되는 사람들의 경우다. 월세를 살면 많은 돈이 새어 나간다는 것을 알기 때문에 대부분 전세를 얻어 거주하게 된다. 첫 번째 경우에서 종자돈을 만들어 그 종자돈을 재테크 목적으로 사용하지 않고 그 돈을 매월 나가는 은행이자가 아까워 대출금을 상환 한다면 도로아미타불이 되지 않을까?

따라서 이경우도 첫 번째 경우가 마찬가지이다. 한 가지 방법은 주택기금으로부터 전세금 대출을 받아 그 돈을 재테크 용도로 활용하는 방법이 있겠고 또 하나의 방법은 전세를 월세로 전환하여 그 목돈을 재테크 용도로 활용하여 계속 굴릴 수 있는 방법이다.

주택기금으로부터 전세자금을 받아 활용한다면 약4~5%의 이자를 부담해야 되고 전세를 월세로 전환한다면 약6~12%의 이자를 내면서 빌린 돈을 가지고 수익을 내는 것인데 20%의 이익을 내봤자 8% 정도의 이익을 내는 것이다. 재테크 초보자들에게는 엄청난 위험을 무릅쓴 것 치고는 너무 이익이 적어 보인다.

그러나 결코 적은 것이 아니다. 중요한 것은 내 돈이 아닌 은행돈을 활용하거나 그냥 잠자고 있을 전세보증금을 활용하여 레버리지(Leverage)효과를 극대화시켜 이익을 냈다는 사실이다. 그 ‘액수’는 별로 중요하지 않다. 재테크 할 수 있는 방법을 알았다는 것이다.

이제 다시 처음의 이야기로 돌아가 보자. 월세로 산다는 것은 한심한 것이다? 그렇다. 자신의 능력으로는 1억원의 전세 살아야하는데 보증금 1억원에 월세 30만원에 사는 것은 한심한 짓이다. 그러나 자신의 능력이 1억원인데 보증금 5000만원에 월세40만원에 살고, 나머지 5000만원을 투자한다면 그건 뛰어난 재테크의 방법이 될 것이다.

그러나 꼭 주의하여야 할 것은 재테크에 있어서 심리적인 관리를 잘 해야 한다는 것이다. 위와 같은 재테크 방법은 당장 눈앞에 이익은 보이지 않고 월세며 은행 이자 등 손해는 매달 눈으로 보게 되니 심리적으로 압박을 받기 쉽다. 부동산재테크는 단기보다 장기적인 측면이 강하다. 그러므로 2~3년을 바라보는 안목을 가지는 마인드에 훈련되어 있어야 한다.

예를 들면 월세 및 이자 등으로 매월 50만원씩 나간다면 크게 느껴지지만 3년을 계산하면 1800만원을 투자 한 셈이다. 즉 3년 동안 최소 1800만원 이상 투자수익을 낼 수 있다는 확신과 만약에 3년에 1500만원의 수익이 났다면 결국 300만원의 손실이 생길 것이지만 그동안 공부한 수업료 낸 것이라 생각 할 수 있다.

즉 매달 50만원의 지출이 있다고 하더라도 큰 손해 보는 것이 아니라는 인식과 지출 이상의 수익을 낼 수 있다는 확신으로 심리적인 압박감을 제어하면 좀 더 여유롭게 재테크 할 수 있는 또 하나의 방법이 될 것이다.
 

이강수 /부동산컨설팅 두드림 대표, 한남대 평생교육원 강사