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공동명의 등기, 왜 좋은가
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승인 2012.06.08  11:38:27
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▲ 이강수
맞벌이 부부를 중심으로 재산공동 소유에 대한 인식이 바뀌고 있다. 고가주택이 증가하고 있어 부동산 공동명의를 적절히 활용하면 재테크 못지않은 세테크를 할 수 있기 때문이다.

우리나라는 상속세와 양도세를 비롯해 대부분의 세금제도가 과세표준액이 크면 클수록 높은 세율을 적용하는 소위 누진세율 체계를 갖추고 있다. 즉 과세표준액이 클수록 내야할 세금도 그만큼 많아진다. 따라서 세금을 적게 내기 위해서는 과세표준금액을 줄이면 미래에 상속세와 양도세를 크게 줄일 수 있는 절세효과가 있다.

상속세율은 과세표준에 따라 최소 10%에서 최고 50%까지 5단계로 누진세율 체계로 되어 있다. 따라서 부동산이 부부 공동명의로 되어 있다면 미래에 등기상에 부동산을 보유한 배우자 일방이 유고했을 때, 단독명의로 부동산을 보유했을 때보다 상속세 절세효과를 얻을 수 있다.

아울러 양도차익이 발생해 양도세를 납부할 때도 부부 공동명의가 단독명의로 갖고 있었을 때보다 휠씬 양도 세액을 줄일 수 있는 방안이다. 양도 세율은 양도차익에 대해 최소 6%에서 최고 38%까지 5단계로 누진세 체계로 되어 있다.

일반세율이 적용되는 주택을 매도해 1억 원의 양도소득이 발생했다면 단독 등기 시에는 35%의 세율이 적용되지만, 부부 공동명의 시에는 1억 원을 반씩 나눈 5000만 원이 각자의 양도소득이 되어 24%의 세율을 적용받아 양도 세액이 크게 줄어든다.

또 재산세, 종합토지세, 상속세 등에도 공동명의 등기가 유리하게 작용한다.

양도세를 계산할 때 인적공제 역시, 부부 공동명의 경우라면 부부 공히 각각 년 250만 원씩 받게 되는 절세효과도 가지게 된다. 만약 단독명의라면 250만 원만 공제받을 수 있다.

특히 상가의 경우는 부부 공동명의로 갖고 있는 것이 절세 측면에서 더욱 유리하다. 이것은 종합소득세를 낮출 수 있기 때문인데, 예를 들어 상가 소유주를 회사원인 남편 단독명의로 해놓았을 경우에는 근로소득에다가 임대소득까지 더해지기 때문에 다시 누진세율로 종합소득세를 많이 내게 된다.

하지만 이를 부부 공동명의로 해서 남편이 49% 지분만을 갖고, 나머지 51%는 근로소득 없는 아내 지분으로 나눠 놓는다면 남편의 종합소득세를 크게 낮출 수 있다. 임대료에 대한 세금은 1%라도 지분이 많은 사람이 부담하게 돼 있기 때문에 남편은 근로소득에 대해서만 세금을 납부 하면 되고, 부인은 임대료에 대한 세금만 납부하면 되는 것이다.

현재 우리나라 증여세법상으로, 배우자에게 증여세를 내지 않고 증여할 수 있는 한도가 10년간 6억 원이다. 따라서 남편이 시세 12억짜리 아파트 등의 부동산을 소유하고 있다면 절반이 되는 6억, 다시 말해서 지분의 1/2을 부인에게 오늘 당장, 증여 등기해도 증여세를 내지 않는다. 하지만 취득세는 납부 하여야한다는 것을 염두에 두어야 한다.

새로 입주하거나 산 집을 공동명의로 등기할 경우 서류를 갖춰 법무사에 맡기면 간단하다. 증여계약서를 써 증여등기를 맡기고 증여일 부터 3개월 안에 증여세 신고를 하면 된다.

이번 6월 도인신도시 및 세종시 입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동명의로 등기하려면 잔금을 치르기 전에 분양권 일부을 배우자에게 증여한 후 등기명의인을 변경하여야 취득세를 이중으로 납부 하지 않는다.
남편이 분양 받아 잔금을 모두 치른 뒤 아내를 등기부에 올리려 한다면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여 받은 것으로 간주되어 취득세를 한 번 더 내야 한다. 잔금을 치르기 전에 등기명의인을 공동명의로 변경하면 부부의 취득세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같아 취득세를 이중으로 납부하지 않게 된다.

특히 양도차익이 많은 부동산이라면 배우자에게 일부분을 증여한 후 양도해야 양도세를 크게 줄일 수 있다. 이때 주의할 사항은 배우자에게 증여한 후 양도할 때에는 증여 시점부터 5년이 지나야 양도세 절세효과를 볼 수 있다는 점이다.

이강수

공인중개사 경공매사 /한남대 평생교육원 출강/  대전교차로문화센터 출강/ 두드림컨설팅 대표
 

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