▲ 이진희 세무사

지난해 말부터 마땅한 투자처가 없는 자금들이 부동산 임대사업으로 쏠리고 있다. 은행에 넣어 둬 봤자 별다른 이득이 없다고 판단한 현금 소유자들이 부동산 임대사업에 눈길을 돌린 거이다.

그렇다면, 부동산임대사업자가 고려해야 할 것은 무엇일까. 단순한 임대 수익 외에 별도로 부담해야 하는  세금문제에 대해서는 잘 모르는 경우가 많다. 세금은 곧 비용에 해당하므로 단순히 여겨서는 안된다. 이참에 임대사업자들이 고려해야 할 세금과 절세방법에 대해 알아보다.

부동산 임대사업자가 부담하는 세금은 부가가치세와 종합소득세가 있다. 물론, 부동산임대를 하고도 세금을 내지 않는 경우도 있다. 세대별로 1채 이하의 9억 미만 주택(고가주택과, 2주택이상, 국외주택 임대는 소득세 과세)을 임대할 때는 부가가치세는 물론 종합소득세 대상에서 제외된다. 현행 세법상 주택임대에 대해서는 부가가치세를 부과하지 않기 때문이다.

따라서 부동산임대사업자가 부가가치세와 종합소득세를 부담하는 경우는 비 주거용 건물을 임대할 경우이다.

토지 외 건물분 부가세 환급에 관심을

토지소유주가 자신의 토지에 건물을 지어 임대할 경우, 부가가치세를 생각해야 한다. 토지의 취득 시에는 토지를 면세재화로 보므로 부가가치세를 부담하지 않는다. 하지만, 건물을 취득할 때는 설계비와 건축비 등에 대해 부가가치세를 부담하게 된다. 이러한 비용은 모두 고정자산을 취득할 때 부담하는 부가가치세에 해당되어 부담한 매입세액을 조기환급 받을 수 있다.

건설 중 부가세 환급 받으려면

자가건설부동산임대업의 경우 건물의 사용승인 전까지는 수익이 발생할 여지가 없으므로, 건설중인 때는 부가가치세를 계속하여 환급 받게 된다. 부가가치세 조기환급은 고정자산 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 매입세액을 지출일이 속하는 달 다음달 25일까지 신고하면 신고한 때로부터 15일 이내에 환급 받을 수 있는 제도를 말한다.

일반적으로 부가가치세 환급세액이 발생하면 확정신고일로부터 1개월 이내 환급을 하게 되므로, 만약 조기환급이 아닌 경우에는 길면 7개월이 걸리는데 비해 조기환급 신고를 하게 되면 짧게는 1개월 10일만에 환급이 가능하다. 다만, 조기환급은 영세율 또는 시설투자와 관련된 경우에만 인정된다는 점에 유의해야 한다.

상가임대시 내야 할 세금은 어떤 것들이 있을까

상가임대 시에는 월세의 10%와 임대보증금에 대해 연간 2.9%에 해당하는 간주임대료의 10%가 부가가치세 매출세액이 된다. 이 매출세액에서 공동전기세, 엘리베이터 운행 전기료, 주차장 전기료, 각종 수수료, 엘리베이터 유지보수비, 전기안전수수료, CCTV 유지보수 등의 매입세액을 차감하면 된다.

하지만 각 세대에서 청구 받는 사용분에 대한 매입비용은 매입세액 공제를 받을 수 없다. 부동산임대사업자의 부가가치세 신고 시에 특히 유의할 점은 건설단계에서 부가가치세를 환급 받기 위해서는 반드시 지출일이 속하는 과세기간 종료일로부터 20일 이내에 사업자등록이 되어 있어야 한다는 점에 유의하자.

임대사업자의 종합소득세, 어떻게 부과되나

상가임대사업자의 종합소득세는 부가가치세 신고 시에 확정된 매출에서 매입을 공제한 다음 인건비, 난방비, 전기세, 각종 유지보수 수수료, 세금 등 기타 제반 비용을 공제한 나머지 소득금액에 대해서 일정한 소득공제를 한 다음에 과세하게 된다.

그런데 고가주택이나 1세대 2주택자의 부동산임대소득에 대해서 부과하는 소득세의 과세대상은 월 임대료만을 대상으로 하는 반면에 비 주거용 부동산 임대의 경우에는 임대보증금에 대한 간주임대료도 소득세 과세대상이 된다는 점에서 차이가 있다.

또한 임대보증금에 대한 간주임대료는 년간 2.9%를 임대소득으로 보는 반면 보증금을 월세로 환산하여 수령하는 금액은 연간 12%에 해당되므로 보증금을 많이 가져갈 것인지, 월 임대료를 높일 것인지에 대해서는 별도로 검토해야 한다.

예를 들어 월세를 조금 받는 대신 보증금을 많이 받는 다면, 월세수익을 포기하는 대신 이 보증금을 다른 금융상품 등에 투자하여 얻는 수익을 얻을 수 있으므로 결국 어떤 것이 기회비용의 측면에서 유리한 것인지를 파악하는 일이 먼저다.

이진희/ 본지 논설위원