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조망권과 프리미엄
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승인 2012.06.28  12:57:02
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▲ 이강수 컨설턴트
신규아파트에 붙는 프리미엄 중 대표적인 것이 조망권, 역세권, 학원, 브랜드 등이다. 이러한 프리미엄은 시대에 따라 지역에 따라 지역 주민의 재산정도에 따라 형성 및 평가는 다소 차이가 있다고 할 것이다.

삶의 가치가 항상되면서 웰빙 프리미엄이라고 할 수 있는 조망권 프리미엄의 가치는 가장 높게 평가 받고 있으며, 시간이 지나가도 그 가치는 줄어들지 않을 것으로 보인다.

조망권이란 건물의 창에서 멀리 바라볼 수 있는 권리로서 밖을 내다 보았을 때 보이는 경관 즉 녹지, 숲, 강, 바다, 하늘 등이 차지하는 비율을 분석해 나타내는 것이다.시야 범위안에서 외부를 얼마나 조망할 수 있느냐에 따라 주거환경, 건물 가격 등이 달라지기 때문에 조망권이 부동산 가치 형성에 중요한 비중을 차지하고 있다.

우리나라에서 조망권이라는 개념이 처음 생긴 것은 1970년대 후반 서울 강남구 압구정동에 현대아파트가 들어서면서부터다. 그 당시에는 한강 조망권은 아파트 값을 좌우하는 요인은 되지 못했으나 아파트가 초고층화가 되고, 도심과 신도시의 대단지 아파트 건축으로 상대적으로 주변의 아파트보다 망과 환경이 좋아지고 현대인들의 자연환경과 확트인 곳에서 생활하는 것을 갈망하는 욕구에 부응해 2000년대에 들어와서 서울과 신도시를 중심으로 조망에 대한 관심이 높아졌다.

이러한 조망권이 아파트 가격을 결정하는 하나의 항목으로 자리 잡았고, 이제는 조망권이 좋지 않은 아파트는 가격에서나 관심대상에서 밀려나고 있는게 현실이다.

조망권은 공원과 산 조망권, 호수조망권, 강과 하천, 바다조망권으로 나누어 볼 수 있다. 도시민의 소득수준이 높아지고 삶의 질이 향상되면서 조망권은 아파트 가격에 민감하게 반영된다. 따라서 조망권 프리미엄은 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 형성되는 등 이미 부동산 시세에 미치는 영향은 매우 크다.

서울에서부터 시작됐던 아파트 조망권 프리미엄이 최근 이슈화되고 있는 세종시에서도 그대로 나타나고 있다. 세종시 첫마을 1~2단계 아파트에서 금강조망이 가능한 아파트는 최대 1억 2000만 원까지 프리미엄이 붙어있고 국무총리실 앞쪽에 일산호수 공원의 약 2배 크기로 들어설 중앙호수공원의 조망권이 가능한 더샵 레이파크 분양 당시 프리미엄이 1억 5000만 원 넘게 붙었다.

또한 현재 세종시에서 분양되는 아파트들은 조망권 위주로 아파트 향을 배치하는 경향이 있으며 실제로 선호층, 구조, 방향과 조망권에 따라 프리미엄 형성이 적게는 1천만 원에서 부터 많게는 1억 원이 넘는 가격이 형성되고 있다. 이처럼 같은 아파트, 같은 평수, 같은 인테리어로 지어졌다고 하더라도 아파트 마다 위치에 따라 천차만별로 나누어 지고 있다.

소득수준이 증가하면서 웰빙 친환경 아파트를 선호하는 시대에는 주거환경의 쾌적성을 결정하는 요소가 점차 강화돼 투자자나 실수요자 모두 수요가 꾸준하기 때문에 갈수록 주거환경의 중요성이 커지면서 환경프리미엄 중에 조망권이 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 조망권 여부에 따른 아파트 가격차이가 갈수록 커지고 그 존재가 더욱 엄격해지며 건물이나 아파트 가격에 미치는 영향이 큰 비중을 차지하고 있다.

조망은 입주민들 삶의 질을 높이고 향후 집값 상승을 견인하는 중요한 요소임에는 분명하지만 부동산 시장에서 지나친 조망권은 또 다른 거품을 일으킬 수 있다.

조망권에 대한 프리미엄 결정시 조망 대상과의 조망을 할수 있는 거리를 따져봐야 한다. 예를 들어 세종시 중앙호수공원의 조망권이 멀다면 입주시 실망 매물이 나와 조망권 프리미엄이 약세로 돌아서는 경우가 있을 것이므로 반드시 현장을 찾아 확인 하는 것이 중요하다.

조망권 프리미엄이 있더라도 분양가를 고려해야 한다. 분양가가 높다면 조망 프리미엄 크기는 작아질 수 있다. 또 소형보다는 중대형에서 조망권이 중요시된다. 조망권이 확보됐다 하더라도 도로 통행량이 많은 곳이라면 소음여부도 살펴야 한다. 그리고 조망권있는 분양권 물량을 염두에 두었다가 실수요자에게 그 가치를 전가하는 경우는 없는지 유통과정에서 속칭 ‘떴다방’이나 가격조작 등도 눈 여겨 봐야할 것이다.

이강수 /공인중개사, 경공매사, 교차로 문화센터 출강, 한남대 평생교육원 출강

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