▲ 김성룡

지난 23일 우리나라는 1인당 국민소득 2만달러, 인구 5천만명의 20-50클럽에 세계 7번째로 진입하게 됐다. 즉 5천만명의 소비자를 가진 거대시장으로 도약한 것이다.

그런데 문제는 이러한 5천만명 시대가 오래가지 않고 꼭지라는 점이다. 통계청 자료에 의하면 현재의 인구증가 추세는 2030년 5216만명을 정점으로 해서 이후부터는 감소하여 2045년 이후에는 다시 5천만명 이하로 내려온다는 것 이다.

주택ㆍ부동산 가격을 침체, 하락시키는 핵심요인은 저출산에 의한 인구 감소와 기대수명이 늘면서 나타나는 고령화다.

먼저 저출산 현황을 보자. 우리나라 인구가 1천만명씩 증가하는데 걸린 시간을 보면 1967년 3천만명에서 16년이 지난 1983년에 4천만명, 이후 29년 만인 2012년에 5천만명을 돌파 했다.

이렇듯 인구증가 속도가 둔화된 것은 세계 최저 수준의 출산율에 기인한 것으로 1983년에 인구 유지가 균형을 맞추는 대체출산율(2.1명) 이하로 떨어졌고 2005년에는 최저출산율 1.08명을 기록 했다가 이후 다소 호전돼 2010년에는 1.23명 수준을 보이고 있다.

다음으로 고령화의 문제다. 경제여건이 좋아지고 의학이 발달하다보니 기대수명이 늘어나면서 급격한 고령화가 진행되고 있다.

우리나라의 중위연령(전체인구를 나이순으로 했을 때 정중앙에 있는 사람의 연령)은 1980년 21.8세에서 2010년에 37.9세로 16세가량 높아졌다. 이후 2030년에는 48.5세, 2040년 52.6세로 올라간다. 즉 국가를 구성하는 국민의 중간 나이층이 50세를 넘어가는 고령화 사회가 된다는 것 이다.

이로 인해 생산가능인구(15~64세)는 2010년 3598만명에서 2040년에는 2887만명으로 700만명 이상이 감소하게 된다. 일하고 돈 버는 사람 보다 놀고 돈 쓸 사람만 늘어나게 된다.

앞으로 우리나라 인구 구조는 인구증가 둔화, 고령화 가속화, 베이비붐 세대 은퇴, 1~2인 세대 증가 등 과거와는 완전히 다른 양상을 보이게 된다는 것이다. 전문가들은 이같은 변화가 주택ㆍ부동산시장의 지각변동을 가져 올 것이라고 보고 있다.

즉, 인구감소와 고령화에 따른 주택ㆍ부동산시장의 변화로는 첫째 장기적으로 주택가격이 하락한다는 것이다. 특히 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되면 일반적인 주택 수요의 감소는 가속화 될 것이다.

둘째 사람들의 도심회귀 현상이 심해진다는 사실이다. 젊은층 뿐만 아니라 고령자들도 교통, 의료, 쇼핑 등이 편리한 도심으로 이주하는 경향이 뚜렷해 진다. 따라서 도심에서 원거리이거나 거주 편의성이 낮은 지역의 주택 수요는 감소할 것이다.

셋째 수요자 중심의 맞춤형 주택이 인기를 끈다. 따라서 수요자 니즈를 반영한 다양한 형태, 규모, 구조, 가격대의 주택이 공급되어야 할 것이다.

넷째 1~2인용 소형주택이 인기를 끈다. 지금까지의 일반적인 주택 수요는 감소하지만 핵가족화에 따른 주택수요의 기본 단위인 가구 수는 2030년 까지는 계속 증가할 것으로 보인다. 따라서 종전 같은 중ㆍ대형 아파트의 선호현상은 감소할 것이고 실속형 소형주택의 수요는 증가할 것으로 보인다.

다섯째 지역별 주택가격의 변동성이 확대 된다. 인구의 도심회귀에 따라 도심은 하락폭이 작거나, 오히려 가격 상승 가능성도 있다. 또한 수익형 부동산에 대한 인기는 높아질 전망이다.

따라서 앞으로 주택ㆍ부동산시장에 대한 투자는 단순히 수요공급에 따른 가격변동 만을 고려할 것이 아니라 경제성장, 저출산, 고령화 시대에 대비하여 복합적이고 다양한 새로운 프레임을 가지고 접근해야 할 것이다.

김성룡 /나이스공인중개사 대표