▲ 이진희 세무사

작년에 회사를 정년 퇴직한 A씨는 그 동안 모아놓은 자금과 퇴직금을 합하여 부동산임대업을 계획했다. A씨는 부동산임대업을 개시하기 위하여 토지를 매입하여 상가건물을 신축했다. 그러던 중, A씨는 부동산임대업을 하는 경우 월세보다 전세가 세금이 적게 나온다는 말을 듣게 되었다.

부동산임대업을 하는 경우 월세보다 전세가 유리

우선 소득세법에 따르면 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금∙전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 일정한 금액에 대해 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입하도록 하고 있다.

또한 부가가치세법에 따르면 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 일정한 금액을 과세표준으로 하도록 하고 있다.

부동산임대업을 영위하는 사업자가 부동산 등을 임대하고 받는 임대료(월세)는 전액을 총수입금액에 산입하고 부가가치세 과세표준으로 하지만, 임대보증금 등을 받는 경우에는 정기예금이자 상당액만을 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입하고 부가가치세 과세표준으로 하는 것이다.

월세 VS 전세 비교해보니...

A씨가 작년에 임대보증금은 받지 않고 연간 임대료만 5천만 원을 받았다면 총수입금액 및 부가가치세 과세표준이 5천만 원 전액이 되지만, 임대료는 받지 않고 임대보증금만 5억 원을 받은 경우에는 임대보증금에 대한 정기예금이자 상당액만이 총수입금액 및 부가가치세 과세표준이 되는 것이다.

뿐만 아니라 A씨가 장부를 기장하여 소득금액을 신고하는 경우에는 간주임대료 총수입금액을 계산하는 과정에서 임대용 부동산의 건설비 상당액을 차감해 주고 있으며, 주택과 그 부수되는 토지의 임대에 대하여는 임대보증금 등에 대한 간주임대료 규정을 적용하지 않는다.

여기서 주의할 점은 주택을 대여하고 보증금 등을 받는 경우에는 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료 규정을 적용한다는 것이다.

세금 이외의 측면에서 고려할 점

하지만 세금을 제외한 실제 문제에 있어서 매월 임대료를 생활비로 써야 하는 경우라면 임대보증금을 많이 받기 보다 월세를 받아 사용하는 것이 당장 쓰기에 편하다.

또한 보증금은 어디까지나 나중에 상환하여야 할 부채이며 보증금을 활용하여 월세 이상의 수입을 올리기 어려울 수 있으므로 이러한 측면도 충분히 고려하여 판단해야 한다.

이진희 = 세무사  /본보 논설위원