▲ 김성룡

요즘 언론보도를 보면 심심치 않게 주택경기가 살아나고 있다는 기사를 가끔 보게 된다. 얼마 전까지만 해도 가격폭락으로 인한 하우스푸어의 비애를 들먹이며 부동산시장이 곧 죽을 것 같이 말한 것과 비교하면 정말 주택경기가 살아나나 하는 기대감을 갖게 된다.

특히 지난달 말쯤에는 주택산업연구원에서 ‘최근 주택시장검토 및 전망 연구’라는 보고서를 통해 “전세금 상승에 따른 매수 수요 증가, 주택공급 부족, 금리인하 및 주택가격 하락으로 인한 주택 구매심리 회복 등으로 집값이 추가로 하락할 가능성은 높지 않다”고 진단했다. 또 주택담보대출의 만기가 집중된 내년까지 현 수준에서 5% 내외의 등락을 보인 뒤 2014년 초부터는 상승세로 접어들 것으로 내다 봤다.

정말로 집값이 바닥을 찍고 2014년부터 상승할지 보고서의 주요 내용을 살펴보면서 반론을 제기해 보고자 한다.

보고서는 “2010년 이후 전세가율(전세금÷매매가)이 빠른 속도로 상승해 전세 수요를 매수 수요로 전환시키고 있다”며 “아직까지 상승 기미가 없는 서울의 주택가격도 곧 반등할 것”으로 전망했다.

전세가율이 상승하면 전세수요가 매수수요로 전환되는 것은 일반론이다. 그러나 현 상황은 인구 증가율 둔화 내지 감소로 인해 주택수요가 현상유지 또는 감소할 것이라는 보는 것이 주지의 사실 이다. 이로 인해 주택가격의 상승을 기대하기 보다는 하락을 염려해야 하는 상태이다.

따라서 주택을 매수해서 재산가치의 하락을 경험하기 보다는 투자자금의 보전이 가능한 전세 수요 선호현상이 증가하고 있는 것이 현실이다. 일부 지역에서는 매매가 대비 전세가율이 80% 이상 심지어는 매매가와 비슷한데도 전세 수요만 있지 매수 수요가 없는 현상이 벌어지고 있다.

특히 매수 수요 감소에 따른 거래실종은 매매가 하락으로 이어져 작년부터 시작해서 금년 전반기에 깡통아파트, 하우스푸어라는 말이 절정에 이르렀다는 사실이다. 즉, 2010년 이후 전세가율의 급격한 상승이 전세난만 야기할 뿐 매수 수요로 전환되지 않고 따로 놀고 있는데도 보고서는 현 상황을 잘 못 해석하고 있는 것이다.

주택 공급도 여전히 부족하다고 한다. 한국의 인구 1000명당 주택 수는 363.8채로 400채가 넘는 미국, 영국, 일본보다 낮다면서 “지지부진한 수도권 재건축 사업으로 인한 노후 아파트 증가, 멸실(滅失), 한국의 낮은 자가 보유율 등을 고려하면 가구 수 증가보다 더 많은 수의 주택이 필요하다”고 주장했다.

보고서에 따르면 2010년 1736만 가구인 국내 가구 수는 2035년 2226만 가구로 1.3배 증가할 것으로 보인다. 가구 수의 증가만 고려해도 현재보다 주택이 30% 이상 더 필요하다는 게 주산연의 분석이다.

또한 보고서에서는 “1986년 이후 25년간 전국 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 오히려 낮아 주택시장에 거품이 형성됐다고 볼 수 없다”며 “한국의 가구소득 대비 주택가격지수(PIR) 또한 세계 중위권 수준이므로 주택시장의 추가 하락 가능성은 높지 않다”고 강조했다.

그동안 우리나라의 주택가격, 특히 아파트의 가격은 비정상적으로 상승한 것이 사실이다. 경기 호황과 베이비부머의 주택 구입 시기가 맞물려 주택이 거주의 개념이 아닌 투기의 대상이 되어 너도나도 빚을 내서 집을 샀다. 더욱이 가수요까지 붙어 주택가격의 상승 속도가 대출받은 금융비용을 상쇄하고도 남았던 것이 얼마 전까지의 현실이다.

그런데 현재 상황은 국내적으로는 이명박정부 들어와서 더 가속화되는 경기침체와 부의 분배정책 실패로 빈부의 격차와 양극화가 심화되고 고착화되는 실정이다. 또한 인구증가율 둔화도 지속되고 있고 20~30대 세대의 주택에 대한 소유개념도 변화하고 있다. 부동산실거래가 신고제도에 의해 부동산 투기도 어렵게 된 상태다.

대외적으로는 2008년 미국의 리먼브라더스 사태, 일본의 부동산경기 침체, 요즘의 유럽 버블경제 붕괴에 따른 금융위기를 보면서 부동산가격이 무한상승 하는 것이 아니라는 것을 알게 되었다.

즉 현 상황은 공급이 부족해서 가격 상승의 여력이 있는 것이 아니라 정작 주택이 필요한 사람은 돈이 없어서 집을 사지 못하고, 돈이 있는 2~30대는 주택에 대한 소유개념의 변화로 주택 구입을 안 하는 것이고, 가수요 투기세력은 투자 메리트가 없기에 주택을 사지 않는 것이다.

보고서는 향후 25년 동안 가구 수 증가를 감안할 때 490만 가구의 주택이 추가로 필요하다고 했는데, 이는 연평균 19만6천 가구로 이미 2011~12년에 총 100만 가구가 인허가 내지 인허가 예정으로 현 추세라면 공급초과 현상을 빚을 것으로 예상된다.

따라서 주택가격이 바닥을 찍고 2014년경부터 상승 한다는 것은 “소설”이다 라고 밖에 볼 수 없을 것이다. 만약 주변 여건이 갑자기 좋아져서 정말 주택가격이 회복된다면 그동안 팔고 싶었는데 못 파신 분, 융자 많이 받아서 이자 부담되거나 깡통아파트 되신 분은 그때는 뒤도 돌아보지 말고 마지막 기회라 여기고 매도하시기를 권해드리고 싶다.

김성룡 /나이스타운공인중개사 사무소 대표