▲ 이강수 대표

노무현 정권은 '지방분권과 국가균형발정'을 국정 12대 의제 중의 하나로 선정하고 국가균형발전 3대 특별법인 ‘지방분권특별법,’ ‘국가균형발전특별법,’ ‘신행정수도건설을 위한 특별조치법’ 등을 제정하여 지방화시대를 열었다.

현 정부하에 우여곡절이 있었으나 세종시 원안건설이 확정되고 지방 혁신도시건설이 본격화 되면서 부동산시장의 중심이 지방으로 이전되었다 할 것이다.

특히 대전 충청권은 세종시 원안건설이 본격화되고 과학밸트 거점지구로 선정되어 지난 한해 미분양 판매 물량은 꾸준히 소진되고 일부단지를 제외하곤 아파트 미분양이 사라졌으며 세종시 아파트 당첨률은 당해지역 거주자가 아니면 희박할 정도로 부동산시장이 주목을 받게 되었다.

따라서 분양된 아파트의 분양권 웃돈이 입지와 주택형 등에 따라 적게는 2,000만원에서 많게는 8000만원까지 붙어있는 가운데 호가는 갈수록 강세를 보이고 있어 청약통장을 가지고 있지 않은 수요자뿐만 아니라 투자자들의 이목이 집중되어 분양권 전매시장이 활성화되고 있다.

이에 분양권매매시 주의사항을 점검해 보고 분양권 매매로 인한 피해를 사전에 예방하는 안목을 갖자.

▷ 분양권 전매제한 기간을 확인은 필수

비투기 과열지구 공공택지에서 분양하는 주택은 계약가능일로부터 1년 동안 분양권 전매가 금지되어 있지만 분양권에 웃돈이 붙으면서 불법거래가 종종 이뤄지고 있다.

분양권 전매계약을 체결한 후 당해 주택의 입주자모집승인권자인 지자체에서 검인을 받은 후 양도인 또는 양수인은 사본 1부를 제출하여 반드시 사업주체의 동의를 받아야 권리의무승계를 받을 수 있다.

따라서 분양권 전매규정을 위반하여 분양권을 전매한 경우 권리의무승계가 불가능하므로 이중매매 위험성이 도사리고 있고 분양권을 전매한 자는 주택건설촉진법 제51조에 의거 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금이 부과되며 이를 알선한 부동산중개업자에 대해서도 “공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률”등에 따라 자격정지, 등록취소 등의 처벌을 받게 된다.

▷ 중도금과 대출금 이자 납입 여부 확인해야

통상 납입액에 따라 분양권 가격이 결정된다. 이것에 소홀하면 중도금이나 대출 이자를 더 내야 하는 실수를 범한다. 중도금 연체가 있는 경우 대출을 받은 해당은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다.

매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요 없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다. 또 최근에는 추가옵션 계약이 많기 때문에 새시 등 추가옵션의 계약금 납입여부도 확인해야 한다.

뿐만 아니라 건설 회사를 통해 은행 및 기타 압류 등의 권리제한 사항이 있는지도 알아 봐야 한다.

▷ 분양권도 거래시 반드시 실거래가로 신고

분양권 역시 일반아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. '다운계약서'를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료와 함께 추징당할 수 있다.

거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다. 차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법인데 매수자는 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과되며 매도자는 양도세추징은 물론 국세청세무조사 대상자로 등록된다.

양도세는 매매계약일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고납부를 해야 하고, 예정신고를 하지 않을 경우 무신고 가산세 20%가 적용된다.

▷ 교통망이 좋아지는 지역을 노려라

시세차익이 기대되는 유망한 물량 위주로 매입하는 것도 중요한데 그 중의 하나가 교통망이 좋아지는 지역, 세종시등 지방혁신도시로 인구유입이 꾸준히 증가하는 지역은 투자성이 어느 정도 검증된 지역이다.

경기상황도 호전되고 새로 생기는 도로와 지방혁신도시가 계획대로 차근차근 진행되고 분양권의 가치도 높아진다. 하지만 주변에 미분양이 많은 지역의 분양권은 오히려 손절매 물량으로 매수한 가격 이하로 떨어질 수 있기 때문에 주의해야 한다.

▷오랫동안 영업해온 등록된 중개업소 이용

분양되는 공동주택의 청약률이 고공행진을 하면서 시세 차익을 노리는 ‘묻지마’식 청약을 일삼는 투기적 수요층이 상당하고 이를 부추기는 무허가나 떴다방들이 있어 이들을 통한 분양권 매매시 추후 문제가 발생되어 연락도 안 될 수 있고 때로는 큰 손실도 입을 수 있다.

관할 지자체에 등록된 업소인지 확인하고 당연히 보증보험증서나 공제에 가입된 중개업소를 이용해야 하는데 간혹 보증보험증서 기간이 만료된 중개업소도 있으니 반드시 체크하해야 한다.

이강수 / 한남대평생교육원 강사 (두드림컨설팅 대표)