▲ 김성룡 논설위원

내수경기가 꼬여도 너무 꼬였다. 특히 서민경제는 더더욱 그렇다. 경제를 살리고자 하는 열망 하나로 도덕적 흠결이 있어도 전과가 있어도 국민들은 귀막고 눈감고 이명박 정부를 선택했다.

그러나 지난 5년은 정부에 대한 배신감만 키웠을 뿐이다. 새로 바뀐 박근혜정부도 별반 다를 것이 없어 보인다. 출범 한달반이 다되어 가는데 아직까지 정부 조각도 마무리 짓지 못하고 있는 실정이다. 준비된 대통령이라고 했는데 도대체 무엇을 준비했는지 궁금할 뿐이다.

지난 4월 1일 정부는 침체된 부동산 시장을 활성화 하겠다고 부동산종합대책을 내놓았다. 주택거래 활성화대책, 하우스푸어 또는 렌트푸어 지원대책, 서민주거 안정대책 등 3개의 큰 테두리 안에서 46개의 다양한 대책을 제시한 것이다.

분명한 점은 금번 대책들이 부동산거래 활성화에 어느 정도 도움을 준다는 사실은 부인할 수 없다. 특히 한시적 양도세 감면, 다주택자 양도세 중과제도 폐지, 생애 최초 주택 구입시 취득세 전액 면제 및 소득기준 완화와 대출금리 인하, DTI(총부채상환비율) LTV(주택담보대출비율) 완화, 대규모 투자를 수반하는 개발사업에 대한 개발부담금 한시 감면 등은 주택거래 활성화에 즉각적인 효과를 발휘할 것으로 보인다.

그런데 이번에 발표한 종합대책의 내용을 면밀히 살펴보면 정부가 현재 부동산시장의 침체 혹은 주택가격하락에 대한 원인을 잘못 알고 있거나, 아니면 잘 알고 있으면서도 내용을 왜곡하고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 든다.

또한 집 없는 사람의 신규주택 취득이나 서민의 주거안정을 위한 대책을 빙자하여 오히려 집 있는 자, 다주택자를 위한 출구 전략이 아닌가 하는 의혹을 강하게 느끼게 된다. 특히 하우스푸어 문제를 말하면서 DTI(총부채상환비율) LTV(주택담보대출비율) 완화를 말하는 것은 논리적 모순으로 보이는 것도 사실이다.

왜냐하면 정부가 작금의 부동산시장에 대한 침체 내지 주택가격하락의 근본원인을 보는 시각에 문제가 있어 보인다는 것이다. 정부는 취득세와 양도세의 면제 등 각종 세금부담의 경감 혜택이 주택거래의 활성화와 주택가격의 하락을 완화해줄 거라고 믿는 것 같은데, 실제는 장기간의 경제 침체에 따른 서민경제의 몰락으로 주택구입 능력이 안된다는 것이다.

국토교통통계누리에 의하면 2011년도 전국 신주택보급율은 102.3%(구주택보급율 114.2%)로 통계상으로는 국민 전가구가 자기 집을 가지고 있어야 하나 실상은 그렇지 않다. “2010년 주택/주거실태조사” 통계를 보면 전국적으로 자가 거주자는 54.25%이고 전세든 월세든 타가 거주자가 45.75%에 이르는 것으로 나타났다.

특히 저소득층의 자가 거주비율은 46.85%로 저소득층의 절반 이상이 아직도 남의 집에 세 들어 사는 형편이다. 이렇게 본다면 비록 주택 보급률은 100%가 넘었어도 자가를 소유하고자하는 가구수가 아직도 많이 있음을 짐작할 수 있다. 특히 저소득층은 남의 집에 사는 설움을 알기에 집에 대한 소유욕이 매우 강할 것으로 본다.

그렇다면 이들이 취득세 양도세 등 세금이 무서워서 집을 못 사는 것인가. 결코 “아니다”라고 단언 한다. 집값이 내렸다고 언론에서 난리지만 아직도 우리나라 집값은 국민 개개인의 소득에 비해 너무 높다.

즉 돈이 없어서 집을 못사는 것이지 세금이 많아서 집을 못사는 것이 아니다. 국민들의 주거복지를 위해서는 얼마 안되는 다주택자를 위한 출구 전략 보다는 아직도 자기집 없이 사는 46%를 위한 저렴한 주택공급이 우선되어야 하고, 현재의 집값은 더 내려야 되는 것이 맞다고 본다.

따라서 국민 대다수의 주거복지를 위해서는 공공분양주택의 공급물량 축소, 보금자리지구 신규지정 중단 등은 거래 활성화가 아니라 더 이상의 주택가격하락을 막고 현재 수준의 주택가격을 유지하겠다는 것으로 주거복지에 역행하는 대책이라 본다.

아울러 소득이 낮아 신규주택 취득이 어려운 생애 최초 주택구입자에 대한 DTI, LTV 완화는 칼날의 양면과 같아서 신중한 접근이 필요하다. 현재도 장기간의 경기침체로 가계부채가 급증하고 있고, 주택가격의 하락으로 하우스푸어 문제가 야기되고 있는 상황에서 대출을 늘려 줄 테니 더 많은 빛을 내서 집을 사라는 정책은 문제가 많다고 본다.

장기적으로 주택가격이 하락할 것이라는 데는 이론(異論)의 여지가 없는데 현재의 주택가격을 인위적으로 유지하고자 대출을 늘려가면서 주택구입을 부추기는 것은 더 많은 하우스푸어나 금융파산자를 양산하는 지름길이 될 것이다.

결론적으로 최선의 부동산 종합대책은 서민경제의 활성화로 서민들의 소득수준을 높여 주택구입 여력을 확보하는 것이 될 것이다.

차선으로 정부는 신규주택의 공급은 더 늘리고 기존 주택은 시장의 수요공급원리에 맡겨 가격이 자연스럽게 떨어져 하향안정화 되어 집 없는 서민들이 보다 싶게 보다 많이 주택을 구입하게 해 주는 것이 주택시장의 활성화와 주거복지를 달성하는 것임을 잊지 말아야 할 것이다.

김성룡 논설위원/나이스타운공인중개사 대표