김성룡 대표

갈마동 큰마을아파트 동문 인근에서 부동산 사무실을 운영 중인 현업 공인중개사가 쓰는 첫 번째 부동산 이야기입니다.

요즘 다가구나 오피스텔, 도시형생활주택을 가지신 분들이 이구동성으로 하시는 말씀이 임대 놓기가 왜 이리 어렵냐고들 많이 하십니다. 작년 여름만 하더라도 임차인 입장에서는 ‘임대대란’이라고 하여 방 구하기가 정말 힘들었는데 지금은 반대로 세입자 구하기가 하늘에 별 따기 만큼 어려운 상황이 됐네요.

둔산 도심 곳곳 '세입자 모시기 전쟁'

사실 작년 10월 중순 이후부터 만기가 도래했거나 중도에 이사를 가서 공실이 생긴 경우 신규 세입자를 구하지 못하고 현재 까지 공실로 유지 되는 경우가 많습니다. 비교적 세가 잘 나간다는 둔산동 중심가의 15평 내외의 원룸형 오피스텔의 경우 만기 도래전에 대부분 세입자를 신규로 받아 만기시에 자연스럽게 임차인 교체가 이루어졌으나, 현재는 만기후 에도 임차인을 못 구해 오피스텔당 4~5개의 공실을 보유하고 있다고 합니다. 물론 제가 있는 큰마을 주변 다가구 원투룸도 실정은 비슷 합니다.

그럼 왜 이렇게 상황이 변했을 까요?
가장 큰 원인은 정부의 다세대․도시형 생활주택 등에 저리 건설자금 지원, 2~3인용 +공동생활 공간형’ 등 도시형 생활주택의 폭발적인 증가로 인한 공급 물량의 폭증이 가장 큰 원인이고, 다음으로 지속적인 경기침체로 인한 소비 위축과 실질 소득의 감소가 원인이라고 볼 수 있습니다.

공급물량 급증에 과당경쟁 불가피

국토해양부가 1. 24일 발표한 ‘2011년 주택건설 인허가 실적’에 따르면 전국에서 55만호가 인허가 돼 전년(38만 7000호)보다 42.2% 늘었고 최근 3년과 비교해 44.7% 증가했다.”고 합니다. 특히 대전은 전년(4034호)보다 389.2% 급증한 1만 9738호이고 최근 3년 대비 189.7% 상승했다.”고 하니, 대전지역의 공급물량이 가장 큰 폭의 증가세를 나타냈음을 알 수 있습니다.

원투룸 임대와 직접적인 연관이 있는 도시형 생활주택과 관련한 1. 5일자 지방지 보도에 따르면 2011년도 대전지역 도시형 생활주택 공급 인허가가 1~11월 2651가구로 2010년의 1907가구를 크게 웃돌았으며, 전체 2651가구 중 2627가구(99%)가 원룸형으로 이뤄졌다고 합니다. 이중 50가구 이상~100가구 미만과 100가구 이상~150가구 미만이 각각 866가구로 가장 많았다고 합니다.

현재 둔산 중심가의 리치빌, 넥서스밸리 등 원룸형 주거용오피스텔이 약 2422세대 정도인데 작년에만 원룸형 도시형생활주택이 2627세대나 인허가를 받았다는 것은 기공급된 물량 보다도 많다는 것입니다.
실제로 둔산동 향촌아파트 인근, 둔산초교 인근, 탄방동 홈플러스 인근, 갈마동 계룡로변에 수많은 도시형생활주택이 이미 건설 되었거나, 건설 중에 있는 것이 사실입니다.
이러한 물량의 대폭적인 증가는 공급의 과잉을 가져와 오피스텔은 물론이거니와 원투룸 임대를 어렵게 만들고 있습니다.

실질소득 감소에 따라 세입자 이주 꺼려

또한 지속적인 경기침체와 살인적인 인플레이션은 임차인의 소비 위축과 실질 소득의 감소로 이어져 원투룸 임대를 더더욱 어렵게 하고 있습니다.
즉, 실질 소득의 감소에 따른 소비위축은 새집이 공급되었어도 이사를 주저하게 만들고, 그로인해 순환 임대가 안되고 있습니다.

또한 원투룸의 주고객인 젊은층이 독립생활을 하다 매월 30~40만원의 월세, 관리비, 인터넷요금, 핸드폰요금, 식자재 구입비 등을 감안하면 월 70~80만원의 지출을 감당할 수 없어 원집으로 복귀하는 경향이 늘고 있습니다.

이러한 복합 요인에 따라 당분간은 지속적으로 원투룸, 오피스텔의 임대는 전반적으로 어려움을 격을 것으로 보입니다. 특히, 오래된 다구가 원투룸이나 오피스텔은 풀옵션 시설을 갖춘 신규 도시형생활주택에 밀려 더욱 고전을 면치 못할 것으로 보입니다.

국토부 관계자는 도시형생활주택과 관련하여 "인허가 물량의 증가폭과 짧은 건설기간(6개월~1년) 등을 감안할 때 올해에도 입주물량이 지속적으로 늘어나 전세시장 안정에도 기여할 것으로 예상 한다"고 말했으나, 임대인 입장에서는 앞일이 캄캄할 것입니다.

임차인의 눈높이에 맞추는 길이 최선

결국 신규 공급물량의 폭발적 증가와 소득 감소에 따른 원투룸, 오피스텔 임대 여건의 악화를 극복하는 방안은 공급물량의 축소와 소득의 증대이지만, 이는 현실적으로 어렵고 임대인 입장에서는 임대가격, 임대조건의 탄력적 운용과 시설의 개보수를 통한 임차인의 기호와 눈높이에 부합하는 길 밖에 없을 것으로 보입니다.

즉 월세만 고집할 것이 아니라 임대가격의 인하, 보증금비율의 조절, 전세임대 등 임대가격의 유연성과 탄력성을 가질 것과 신규 분양 및 임대하는 도시형생활주택 등을 보고 와서 거기에 맞는 인테리어와 옵션의 추가 구성, 그리고 이사 후 공실 발생시 새집 같은 깨끗한 방청소 상태가 유지되어야 할 것입니다.

김성룡/나이스타운 공인중개사 대표