▲ 이진희 세무사

정부의 부동산 활성화 대책에도 불구, 가장 기본적인 양도세 줄이기에 대해 모르는 사람들이 많다. 특히 1가구 1주택 보유자가 상식적으로 양도세 면제혜택을 본다는 것 외에도 상가 겸용 주택을 가진 사람이 어떻게 해야 세금을 한푼이라도 더 줄일 수 있는 지 모르는 이들이 적지 않다.

그렇다면 어떻게 하는 것이 기본 원칙에 충실하면서 자신에게 맞는 절세방법일까. 흔히들 알고 있는 양도소득세는 다양한 절세 방법이 있다 . 양도소득에 따른 절세는 분명히 어려운 일이 아니다 .

하지만 분명 그 많은 절세 방안 중 본인에게 가장 적합한 방안을 찾아내는 지혜와 경험이 부족할 뿐이다 . 경우에 따라서 , 상황에 따라서 , 매도 물건에 따라서 포인트만 확실히 잡는다면 본인에게 가장 적합한 절세 방안을 찾을 수가 있다 .

먼저 1세대 1주택자의 경우는 간단한 원칙에 준용된다. 3년 이상 보유한 주택을 양도할 때는 양도소득세가 비과세되며 , 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 자가 새 주택을 구입하였다면 새 주택 구입 후 2년 이내에 종전주택을 매각하면 양도소득세가 비과세 된다 .

다음으로 상가겸용주택을 보유한 경우를 살펴보자. 1세대에서 주거주택과 상가겸용주택을 소유하고 있다가 상가겸용주택을 양도할 때는 상가겸용건물을 상가건물로 용도변경 한 다음 양도를 하게 되면 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건을 갖추게 된다는 점에 유의하자.

상가겸용 주택만을 1세대 1주택으로 보유한 경우 공부상 주택부분을 상가부분보다 크게 하면 양도소득세가 비과세되며 반대로 상가부분이 주택부분보다 크다면 양도소득세가 과세된다는 점도 간과하지 말아야 한다 .

1세대 2주택의 경우, 양도소득세가 작은 쪽부터 먼저 매각하면 양도소득세가 많은 주택이 세제 혜택을 볼 수 있기 때문에 장기적으로 세금이 절약되며 2주택의 양도차익이 비슷한 경우 보유기간이 짧은 쪽부터 먼저 매각해야 남은 1주택의 장기보유공제 혜택이 커진다 .

마지막으로 1세대 3주택자의 경우도 살펴보자. 1세대 3주택자가 2개의 부동산을 매각할 경우 한 개의 부동산을 먼저 매도하고 1년이 지난 시점에 나머지 부동산을 매각하는 것이 가장 현명하며 이때는 연간 250만원의 양도소득기본공제의 혜택을 두 해에 걸쳐 받을 수가 있다 .

여기서 매도할 부동산의 보유기간이 유사하다면 양도차익이 작은 쪽부터 먼저 매각하는 것이 절세에 도움이 된다 . 만일 3주택 중 한 주택이 분양권이라면 입주이전에 분양권을 처분해야 한다 . 1세대 3주택자의 세율은 60%(2013.12.31까지는 일반세율 적용 )인 반면 분양권상태의 보유는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%의 세금만 부과되기 때문이다 .

특히 기간에 따른 양도소득세 절세 방안에도 주목할 필요가 있다. 2년 이상 보유한 주택의 경우 양도소득의 크기에 따라 6~38%까지 세율이 적용되지만 , 보유기간이 2년 미만일 경우 무조건 40%의 세율이 적용되며 특히 보유기간에 따라 1년 미만의 경우 50%의 높은 세율이 적용될 수 있다 .

반면 3년 이상 보유한 부동산은 연 단위로 양도하는 것이 유리하다 . 이는 3년 이상 보유한 토지와 건물의 경우 10%, 4년 이상 보유한 경우 12%, 4년 이후부터는 1년 단위로 3%씩 추가로 공제혜택이 있다 . 최장 10년인 경우 30%의 장기보유특별공제율을 적용하여 양도소득세를 절약할 수 있기 때문이다 .

이진희 세무사/ 논설위원