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【스타트! 2012】대전부동산 "맑음 VS 흐림"신중한 낙관론 속 경기변동 등 악재 많아
장중식 기자  |  5004ace@hanmail.net
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승인 2011.12.31  22:48:33
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▲ 그 어느해보다 뜨거웠던 아파트청약 열풍이 2012년에고 이어질 지 궁금하다. 사진은 어둠 속에서 붉 밝힌 세종시 첫마을아파트 야경.

2011년 대전지역을 강타했던 부동산 열풍. 한 겨울울 지내는 지금 어떤 숨고르기를 하고 있을까. 지역언론매체와 자칭 부동산 전문가들은 일제히 신중한 자세속에서 낙관론을 유지하고 있는 듯하다. 하지만, 일각에서는 지난해 청약열풍에는 ‘거품’이 존재하고 국내외 경기지수와 물가, 금리정책에 따라 언제든 위축될 수 있다고 지적한다.

◆너도 나도 청약열풍.... 신도시 ‘프리미엄’ 지속

먼저 시장을 긍정적으로 바라보는 전문가들은 입주물량 부족에 따른 수요과다 현상에 중점을 두고 있다. 지난해 가을 도안신도시에만 무려 8000여 가구가 공급되었지만 수요는 이보다 훨씬 높았다. 일부 저층세대를 제외한 1차 청약률이 90%대를 넘었다는 점과 일부 세대는 프리미엄이 수 천만원씩 따라 붙었다는 것도 고무적으로 평가되었다.
여기에다 2012년 대규모 신규공급향이 없는 관계로 수요와 공급의 불균형은 더욱 심화될 것이라는 예측 또한 추가상승을 견인할 요인으로 지적됐다.
실제 2011년 공급된 신규아파트 총 규모는 1만 2000여 세대에 이르지만 올 입주예정물량은 4700여 세대에 불과하다. 따라서 후속적으로 이어지는 공급물량은 더욱 ‘귀하신 몸’이 될 것이라는 게 그들의 주장이다.

◆ 자체수급보다 외부자금 영입... 경기지표가 문제

반면, 오를 대로 오른 분양가가 언제든 곤두박질할 수 있다는 부정적 시각도 팽팽하다.
지난해 도안과 세종을 강타했던 요인들이 실수요자가 아닌, 타지역 투자자들의 역할이 컸다는 것이다. 서울과 수도권에서 얼어붙은 자금들이 지방을 향해, 특히 대전과 세종으로 한꺼번에 유입되면서 과잉수요 현상이 나타났다는 것이다.
그렇다면 실제 거주목적이 아닌 차익(프리미엄) 지향형 세력들이 언제든 빠져나갈 공간이 크고, 이들의 선택여부에 따라 10~20% 이상의 가격 또한 버블과도 같다는 논리다.
특히 국제경기 흐름에 민감한 한국시장에서 원자재 가격상승과 물가불안, 금리인상 등이 차례대로 이어질 경우, 대전지역과 세종의 프리미엄은 곧 거품이 될 것이라는 지적이다.

◆ '주거용 VS 투자용'에 따라 선택 달라

이처럼 긍정과 부정론이 맞서고 있는 상황에서 일반 소비자(예비입주자)들의 선택은 더욱 어려워졌다. 가만히 앉아서 기다리려 하니 이웃집에서 ‘P(프리미엄)’ 소식이 들려오고, 덤벼들자니 이웃에서 ‘쪽박 찰 수 있다’는 걱정의 소식이 들려온다.
   
▲ 아파트 청약은 실속형이냐 투자형이냐에 따라 신중한 결정이 필요하다. 사진은 도안신도시 신규아파트 몰린 예비입주자들.

결국, 선택의 잣대는 본인의 의지에 달려 있다.
부동산의 특성이 단기형이 아닌 중장기형이 대세인 점을 감안한다면, 내가 필요로 하는 물건이 실거주형인지 투자형인지를 먼저 곰곰 따져보아야 한다. 단순히 계산기에만 의존한 채, 대출이자와 임대수익을 따지는 사람부터, 6개월 안팎의 짧은 시점에 오르내리는 프리미엄을 논하는 부류에 휩쓸리지 말 것을 당부한다.

짧은 ‘단타’는 어느 정도 자금동원력을 가진 자들의 몫이다. 속칭 ‘치고 빠질 때’를 아는 부류들의 배를 불리기 위한 수단일 뿐이다.
가령, 재개발 예정지구의 경우 그들은 이미 계획 이전단계부터 서서히 매물찾기에 나선다. 이후, 개발논의가 본격화되면서 가격이 상승할 때, 정확히 말해 정점(최고가)이 되기 전, 9부 능선에서 과감히 매물로 내놓는다. 그것이 ‘단타의 매력’을 쫒는 그들만의 노하우다.

물가도 오르고, 금리도 오른다면 집값 상승은 그 자체로 당연한 일이다. 다만, 내가 거주할 주택이라면 자녀교육과 주거환경 등 보이지 않는 프리미엄이 있을 것이고, 그것이 곧 그만큼의 대가를 지불해야 할 상계비용인 것이다.
매도를 해야 할 경우, 그 시점에서 제반 비용과 프리미엄을 상계한 후, 남는 것이 최종 이익이자 수익이다.
2012년 대전지역 부동산 시장을 내다보기 전, 투자자(혹은 예비입주자)들이 반드시 짚어야 할 대목이기도 하다. /장중식 기자

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