▲ 서계선 법무사

우리가 흔히 생각하는 경매에 있어 집과 대지는 동일개념으로 생각하기 쉽다. 하지만 간간이 건물과 대지의 주인이 별도인 경우가 있다. 이럴 경우, 낙찰대금을 납부한 후 소유권 이전을 완료하고도 적지 않은 마찰의 소지가 남게 되어 있다. 오늘은 건물과 대지의 주인이 별도인 경우를 살펴보자.

대전의 한 건물을 감정가의 70%에 낙찰받은 A씨는 새로운 희망에 부풀어 있다. 비록 건물이 낡기는 했지만 상업지역이라 용적률이 600%이상 되다 보니 신축건물을 짓고 분양을 한다면 적지 않은 수익을 올릴 수 있다고 생각했다.

그런데 낙찰자 A씨에게 뜻 밖의 전화가 걸려왔다. 전화를 걸어온 사람은 A씨 건물이 위치한 땅 주인이라는 것이다. 땅 주인은 미처 대답할 틈도 없이 건물을 비워달라는 것이었다. 정 못 비워줄 경우, 밀린 지료(땅 대여료)까지 부담해야 한다는 협박성(?) 발언도 덧붙였다.

이런 경우, 어떻게 해야 할까. 현행 법률상 남의 땅은 허락 없이 사용할 수 없는 것이 원칙이지만, 대법원 판례에 의하면 대지와 집이 한 사람의 소유였다가 그중 하나가 경매 등으로 다른 사람의 소유로 된 경우 집 소유자는 대지 소유자의 허락 없이도 그 대지를 계속 사용할 수가 있다고 판시했다. 

이를 '관습법에 의한 법정지상권'이라고 한다. 이러한 경우까지 건물을 철거하게 되면 사회 전체적으로 손실이 너무 크기 때문인데, 위와 같은 법정지상권은 30년간 존속하며 집을 철거하지 않는 대신 땅 사용료는 지불해야 하고, 2년 이상 연체하면 집을 철거해달라고 요구할 수 있다.

그리고 30년이 지난 후에 집주인은 대지 주인에게 다시 30년간 그 땅을 사용할 수 있게 해달라고
요청하거나 그 집을 사라고 요구할 수 있으며, 땅 주인은 둘 중 하나를 선택해야 한다.

이처럼 건물과 대지가 한 사람의 소유였다가 그중 하나만 매각되는 경우, 대지 소유자는 사용료를 받는 외에는 그 땅을 거의 쓸 수 없으므로 주의를해야 한다.

밙대로 건물만 경매를 받은 사람은 땅 주인과의 원만한 협의를 통해 일정 부분 지료를 부담하거나, 자신의 건물을 매입해 줄 것을 요구하거나 대지를 자신에게 매각하든지를 신중히 생각해야 한다.

경우에 따라서는 건물 일부(다세대 또는 층별 등기가능 건물)와 땅을 지분별로 공유하거나 일정 부분 교환을 하는 방식으로 공동소유 형태로 유지하는 방안도 있다.

중요한 것은 법률 전문용어나 부동산 전문용어에 익숙지 못한 일반인들이 가장 난감해하는 것이 경매물건의 서류열람이라는 점이다. 이때 서류에서 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권, 지상권, 임차권과 권리관계를 확인해야 한다.

또 각 권리관계의 법적 효력을 알아야 함정을 피해 갈 수 있다. 서류열람과 현장답사할 시간도 없고 엄두가 안 나는 경우 컨설팅 회사를 이용하게 되는데, 이때는 가급적 법원경매를 전문적으로 취급하는 부동산중개법인 등록업소를 이용하는 것이 좋다. 하자가 생겼을 경우 충분한 배상이 가능하기 때문이다.

서계선 법무사/본지 객원논설위원