▲ 김성룡 논설위원

지난달 말쯤 우리가 사는 대전 중구 석교동에서 골목길 통행료 분쟁과 관련한 뉴스가 방송으로 보도된 적이 있다.

종종 전국적으로 이와 유사한 방송 보도가 심심찮게 신문이나 방송을 통해 보도 되고 있는데 결론은 모두 돈과 관련된 것이다.

왜 이런 일이 벌어지는 것일까? 제가 잘 아는 후배의 경우를 통해서 실증적인 애기를 해 보자.

후배의 아버지는 오래전에 소위 ‘집장사’라는 것을 하셨다. 7~80년대에는 건축 일을 하시는 분이 땅을 사서 집을 3~4채씩 건축하여 파는 것을 업으로 하는 사람들이 있었다. 후배 아버지도 역시 그와 같은 일을 하셨다.

대전 서구 도마동 대신 중ㆍ고등학교 인근에 땅을 2~3백 평쯤 사서 5~60평 규모로 잘라서 집을 지어 팔았는데 몇 년 전 그 지역이 뉴타운 재개발지역으로 지정되면서 개발업자로부터 연락이 왔다. 그곳에 아버님 명의로 된 땅이 있으니 개발에 동의해 달라고 한다. 후배 아버님이나 후배도 까막게 잊고 있던 사실이다. 그 당시 집을 지어 팔면서 소유권 이전을 해줬으니 당연히 아버님 명의의 땅이 없을 것으로 알았는데, 알고 보니 집을 지어 팔면서 생긴 골목길은 아직도 아버님 명의로 남아 있던 것이다.

원래는 골목길도 집을 산 사람들의 대지 면적에 비례하여 소유권을 넘겨 주거나 아니면 공유로 등기하거나 해당 관청에 도로로 기부체납 해야 했던 것인데 그게 안된 것이다. 왜? 그때는 그래도 문제가 없을 정도로 서로서로 이해하고 살던 시대였던 것이다.

바로 이런 골목길이 통행료 분쟁의 불씨가 되는 경우가 많다. 현재 거주자에게 소유권 이전이 안된 골목길이 건축업자의 자녀에게 상속이 됐다든지 제3자에게 매도가 됐다든지 원 소유자의 채권채무관계로 경매 등으로 제3자에 소유권이 이전이 됐다면 대부분 문제가 발생한다.

특히 원 소유자의 채권채무관계로 경매가 된 경우 이런 땅을 전문적으로 사들여 현재 거주하는 사람들에게 ‘도로를 폐쇄 하겠다’ ‘통행료를 달라’는 식으로 해서 높은 가격에 되파는 사람을 만났을 경우에는 문제가 심각해진다.

그렇다면 이런 경우 현 거주자가 통행권을 확보할 수 있는 방안은 있는가? 있다면 어떤 방법이 있는가?

방법으로는 ▲소유자로부터 매매 ▲시효취득 ▲합의에 의한 사용승낙서 징구 ▲소송을 통한 주위토지통행권 확보 등 4가지 방법이 있을 것이다.

통행권 확보를 위한 최상 최선의 방법은 매입이다. 시세 보다 돈을 더 주더라도 매입이 최상의 방법이다. 매입을 해야만 뒷날 건축행위도 가능하다. 시효취득이나 사용승낙서를 받아도 건축은 가능하나 이미 통행료 분쟁이 시작 됐다면 현실적으로 불가능한 방법이다.

매입을 할 경우 원 소유자가 생존해 있다면 어느 정도 합리적인 가격에 거래가 이루어 질 수 있으나, 골목길이 제3자에게 소유권이 넘어 간 경우에는 꽤 비싼 금액을 지불해야 할 경우가 많다.

실제 경험인데 대전 중구 대사동에 500㎡ 면적의 구옥이 시세보다 아주 저렴하게 나왔다. 관심을 가지고 지적도를 검토해 보니 현황은 도로인데 바로 그 도로와 대지 사이에 적은 면적이지만 개인 소유의 땅이 1미터 넓이로 길게 위치해 있었다.

그런데 문제는 도로로 사용되는 땅이 자료 검토 얼마 전에 주변 대지 시세보다 3배는 비싼 가격으로 서울에 거주하는 분 앞으로 소유권 변동이 돼있는 것이다. 현 상태로는 도로와 접촉면이 2미터가 안돼 건축이 불가능하다. 이런 경우 구옥 소유자 또는 구옥 매입자는 건축을 위해서는 반드시 도로와의 사이에 위치한 땅을 매입해야 하는데 결국 매입가는 시세의 4배는 돼야 한다는 결론이 나온다. 그래서 매입도 쉬운 문제는 아니다.

다음으로 점유취득시효를 주장 해 볼 수 있는데, 현 거주자들이 20년간 소유의사로 평온, 공연하게 해당 부동산을 점유한 것이 인정되면 등기함으로써 소유권을 취득 할 수 있는 바, 취득시효가 인정된다면 소유권이전등기청구소송을 통해 문제를 해결할 수 있다.

그러나 원소유자가 소유권을 그대로 가지고 있다면 몰라도 소유권이 변동되었거나, 분쟁이 시작됐다면 현실적으로 불가능한 일이다.

토지사용승낙서를 받는 방법 역시 분쟁이 시작되었는데 가능할리가 없다고 본다.

결국 마지막 방법은 민법 제219조 ‘주위토지통행권’을 행사하는 방법 밖에 없다.

주위토지통행권이란 ‘토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우 주위 토지를 통행하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 주위 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우 통로를 개설할 수 있다.’라는 법 규정이다.

주위토지통행권을 확보하는 방법은 소송을 해야 한다. 그러면 노폭 2미터 정도는 보장 받을 수 있다. 그러나 나중에 집을 신축하거나 증축을 위해 건축허가에 필요한 노폭까지는 보장되지는 않는다.

노폭과 관련한 대법원 판례를 보면 ▲주위토지통행권은 현재의 조건에서 인정된다. 장차의 이용 상황까지 미리 대비하는 것은 아니다. ▲토지 이용의 편의를 위해 다소 필요한 상태라고 여겨지는 정도에 그치는 경우에는 자동차 통행을 허용할 것은 아니다 라고 했다.

즉 현 토지 이용 상황과 주변 여건을 고려해 노폭을 결정해 주는데 성묘를 위한 산소 출입시에는 도보 통행가능 노폭을, 대단위 과수 농사를 하는 경우에는 트랙터나 트럭의 진출입이 가능한 노폭을 허용 하기도 한다.

한편 민법에서는 주위토지통행권과 관련하여 통행권자는 통로 개설시 ▲손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 ▲통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 라고 되어 있다.

즉, 도로 개설 비용은 맹지 주인인 주위토지통행권자가 통로개설이나 유지비용을 부담해야 하며, 도로를 내주는 땅주인의 손해는 보상해야 된다는 것이다. 다만, 통행지 소유자가 통행을 못하도록 설치한 담장, 축조물 등이 있으면 통행지 소유자가 자비로 철거 의무를 부담하게 돼있다.

그러면 주위토지를 사용하는 사람은 통행지 소유자에게 얼마를 어떻게 보상해야 할까. 판례를 보면 ▲통상 부동산 점유, 사용으로 인한 이득은 그 부동산의 차임 상당액 이다. 감정인의 감정평가 결과에 의한 금액이고 지연 손해금은 연 20%이다. ▲보상할 액수는 사용기간 동안 이 사건 통행지의 차임 상당액으로 정함이 타당하다. 라고 했다.

그 외 ▲통행지 소유자가 아무런 이득이 없는데도 도로를 막는 행위는 권리남용에 해당되어 인정되지 아니하며 ▲주위토지통행권자가 대문을 앞으로 설치하는 등 통행 이외의 부분으로 사용하는 것은 안된다. 등의 대법원 판례가 있다.

이와 같이 골목길 통행료 분쟁은 이미 많은 판례가 나와 있듯이 통행지 소유자가 일방적으로 길을 막는 등의 물리적 방법은 허용되지 않고 있다. 일시적으로 막을 수는 있지만 결국 주위토지통행권 소송을 한다면 길을 내줘야 한다. 그렇다고 맹지 소유자가 자유롭게 통행할 수 있는 것도 아니다. 땅 주인이 막으면 결국 맹지 주인은 소송을 통해서 통행권을 확보할 수밖에 없다. 그러면 그에 따른 심리적, 경제적, 시간적 손실을 봐야 한다.

더 중요한 것은 주위토지통행권은 말 그대로 현 상태로 통행을 할 수 있는 권리일 뿐이다. 통행은 가능하나 시간이 지나 집을 새로 건축 할려면 골목길 도로에 대한 소유권을 취득해야만 건축이 가능하다. 또 매매를 하고자 한다면 골목길 도로에 대한 소유권이 타인에게 있는데 제 값을 받고 거래를 할 수 있겠는가. 현재 내가 사는 집, 내 땅, 전답, 임야 등은 공로와 접해 있는가 확인해 볼 필요가 있겠다. 만약 공로가 아니라면 분쟁 전에 이웃과 사이가 좋을 때 반드시 소유권을 취득해 놓을 필요가 있다.

김성룡  /  현 나이스타운 공인중개사 사무소 대표