▲ 김응윤 세무사

1. 개요

현행 세법상 다주택을 보유한 거주자가 보유주택을 양도하는 경우 원칙적으로 비과세혜택을 받을 수 없으나, 본인이 거주하는 주택 외에 다른 보유주택을 세법상의 요건에 따라 임대하는 경우, 본인이 거주하는 주택은 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 사례가 있는바, 이에 대하여 살펴보고자 한다.

2. 사례

홍길동씨는 대전광역시 유성구에 본인명의의 전용면적 135㎡의 아파트에 5년이상 거주하고 있고, 또한 대전광역시 서구에 본인명의의 전용면적 85㎡이하의 아파트를 4년이상 전세로 임대하고 있다. 1세대 2주택 소유자로서 어느 아파트를 양도하여도 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 납부하여야 한다. 그런데 최근 전세로 임대하고 있는 아파트에 대하여 임대사업자등록을 하고 일정기간 임대하면 해당주택은 1세대 1주택 판정시 주택수에 포함되지 않아 현재 본인이 거주하고 있는 아파트를 양도할 경우에 비과세를 받을 수 있다는 말을 들었는 바, 이에 대하여 좀 더 자세하게 알고 싶다.

3. 세법규정

소득세법의 규정에 의하면 장기임대주택과 거주주택 1개를 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우, 거주주택의 보유기간이 3년 이상이고, 거주기간이 2년이상이면 거주주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 여기서 “장기임대주택”이란 거주하는 주택 외에 다른 주택을 소유한 거주자가 동 주택에 대하여 소유자인 거주자의 명의로 관할 지방자치단체에 임대사업자등록을 하고, 관할세무서에 사업자등록을 한 후, 5년이상 임대한 주택을 말한다. 이때 임대사업자등록을 하는 주택이 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택)인 경우 전용면적이 149㎡이하이고 임대개시일 현재 기준시가가 수도권은 6억원, 기타지역은 3억원 이하 이어야 한다.

따라서 홍길동씨의 경우 전세로 임대하고 있는 대전광역시 서구의 주택에 대하여 대전광역시 서구청에 임대사업자등록을 하고, 서대전세무서에 사업자등록을 낸 후, 임대주택을 5년 이상 임대하면 현재 거주하는 주택은 언제 양도하더라도 양도소득세를 비과세혜택을 받을 수 있다. 따라서 홍길동씨가 임대사업자등록을 한 직후에 거주하는 주택을 양도하는 경우에도 임대주택을 5년 이상 임대하기만 하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 즉, 임대주택에 대하여 사업자등록을 한 후이면, 거주주택을 먼저 양도하고 임대를 뒤에 개시하는 경우에도 임대주택을 5년 이상 임대하기만 하면 현재 양도하는 거주주택에 대하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이다.

4. 주의점

장기임대주택에 대하여 반드시 관할자치단체와 관할세무서에 사업자등록을 해야하고, 장기임대주택은 반드시 5년 이상 임대하여야 한다. 만약 거주하는 주택을 장기임대주택의 임대기간이 5년이 되기 전에 양도하여 양도소득세 비과세를 받은 후, 장기임대주택을 5년 이내에 양도하게 되면, 장기임대주택에 대한 양도소득세를 납부해야 함은 물론, 이미 양도한 거주주택에 대하여도 비과세 혜택을 취소하고 양도소득세를 추징하게 됨으로 주의해야 한다. 장기임대주택의 임대기간은 세무서에 사업자등록을 한 후의 임대기간만을 인정하며, 사업자등록을 하기 전의 임대기간은 인정하지 않으므로 임대기간 계산시에도 주의해야 한다.

한편 거주하는 주택도 양도하는 시점에서 3년이상 보유, 2년이상 거주요건을 충족해야함에 주의해야 한다. 다만 이 경우의 보유기간 및 거주기간은 사업자등록을 하기전의 기간도 인정한다. 그리고 이 제도는 장기임대주택에 대하여 양도소득세를 감면하는 제도가 아니라, 거주주택에 대하여 양도소득세를 감면하는 제도이므로 장기임대주택은 양도하는 시점에서 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 경우가 아닌 한 양도소득세를 납부해야 한다.

참고로 2012년 1월 1일 이 후에 중과세율(50％ 또는 60％, 이하 같음) 적용대상 다주택 보유자가 보유 주택을 양도하는 경우 그동안에는 적용이 배제되었던 장기보유특별공제의 적용이 허용되고, 2012년 12월 31일까지는 중과세율이 아닌 누진세율(6％~35％)로 과세된다. 다만 세법개정이 없는 한 2013년 1월 1일부터는 중과세율대상 다주택보유자가 주택을 양도하는 경우에는 중과세율 적용이 부활된다.
한편 주택을 2채 이상 소유하였다고 하여 모두 중과세율로 과세되는 것은 아니므로 다주택보유자는 해당주택을 양도하기 전에 반드시 세무사와 협의할 필요가 있다.
 

김응윤/세무사