▲ 이진희 세무사

부동산 거래 중 가장 많은 부분은 주택거래다. 통상적으로 매매가 되었든 임대차가 되었든 간에 거래에 따른 취득세나 중개수수료 등은 평범한 사람이라도 웬만큼은 다 안다. 그만큼 보편화 되었기 때문이다. 오죽했으면 경매시장에서 아파트는 더 이상 매력이 없다는 말이 나올 정도다.

이 말을 뒤집어 말하자면 임대차보호법에 따른 세입자 권리와 각종 권리소멸시점 등은 일반 사람이라도 조금만 관심을 갖는자면 쉽게 알 수 있다는 뜻이다. 그만큼 부동산 시장은 점차 간편화되고 투명해 진 상태다.

하지만 일부 분야는 아직도 놓치기 쉬운 일이 허다하다. 그 중에서 이번에는 상가매매에 따른 세금관련 부분을 살펴보자.

일반적으로 주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 요건 충족 양도시 비과세 적용, 1세대 다주택자의 주택 양도 등에 대한 부분만 살펴보면 된다. 이는 세금과 관련되기 때문이다.

하지만 상가를 양도할 때는 양도소득세 비과세나 면제 및 중과의 규정이 없다. 이렇듯 상가 양도시에는 사업자가 아닌 개인이 양도하는 주택이나 토지의 양도소득에 대한 과세의 방법과 달리 상가의 양도소득 중 상가건물의 양도가액에 대한 부가가치세를 매수자로부터 거래 징수하여 납부하는 방식을 취한다.

쉽게 말해 상가매매가에는 상가건물의 매매가액과 상가건물의 매매가액에 대한 부가가치세, 그리고 상가의 부속토지의 매매가액으로 구성되어 있다는 점에 주의해야 한다. 따라서 상가 매도자가 매수자로부터 거래 징수해 납부해야 하는 부가가치세를 징수하지 않는 경우, 상가건물의 매매가액에 부가가치세가 포함되어 거래된 걸로 간주한다는 것이다.

이 말은 결국, 상가매도자는 상가건물의 매매가액에 포함된 부가가치세를 납부해야 하기 때문에 실질적으로 매매차익 소득이 감소하게 되는 셈이다.

이에 따라 상가 양도 시에는 매매계약서의 작성시 상가건물에 대한 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 반드시 명기해야 한다. 단, 상가를 과세사업자에게 포괄적으로 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다.

포괄적 양도양수란 상가에 대한 미지급금과 미수금을 제외한 모든 권리와 의무를 매수자에게 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다.

따라서 상가를 단기간 보유 후 양도하는 경우에는 양도소득 금액 계산 시 취득가액에서 차감되는 감가상각비의 효과를 고려하여 종합소득금액의 계산 시 감가상각비를 계상 하는 것이 유리한지 여부를 반드시 전문가와 상의해보는 지혜가 필요하다.

이진희 세무사/본지 논설위원