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호랑이를 그리려다 개도 못 그린 ‘8.28 전월세 대책’
김성룡 기자  |  daksyl6469@hanmail.net
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승인 2013.10.31  12:41:54
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▲ 김성룡 논설위원
정부가 지난 8월 28일 ‘서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책’을 발표한지 2달이 지났지만 그 결과는 참담하기 그지 없다.

후한서의 마원전에 ‘화호유구(畵虎類狗)’란 말이 나온다. 원뜻은 ‘호랑이를 그리다가 이루지 못하면 도리어 개와 비슷하게 된다’는 뜻으로 능력도 되지 못하면서 허세를 부리다 실패한다는 말이다.

서민을 위한 전월세 대책이라고 정부가 2달전에 내놓은 8.28전월세대책이 현재 딱 이런 상황이다.

전세란 대란을 조금이라도 해결한 것도 아니고, 그렇다고 매매 활성화가 된 것도 아니고, 지금까지 관련 법도 국회 문턱을 넘지 못해 오히려 시장의 혼란만 가중 시키고 있는 실정이다.

전월세대책 이라고 정부가 발표한 내용이 애초에 태생적 한계를 지니고 있었던 것이 사실이다. 중요한 것은 왜 시장에서 전세대란이 일어나고 있는지에 대한 문제점을 정부가 아전인수격으로 해석하고 거기에 맞쳐 정책을 발표하다 보니 시장에서 약발이 먹혀들지가 않았던 것이다.

그나마 시장에서 가장 효과 있을 것으로 본 취득세 인하는 아직도 입법이 되지 못하고 있다. 제가 아는 지인도 정부의 취득세 인하내용을 보고 8월말에 6억짜리 다중주택을 계약해서 10월쯤에는 법이 통과되겠지 하고 잔금 날자를 10월 15일로 잡았다가 결국 취득세 인하 혜택을 보지 못하고 소유권 이전등기를 마쳤다. 잔금 당시에 혹 10월말까지 기다리면 법이 통과될지도 모르니 잔금날자를 미뤄보자고 권유도 했으나, 지인께서 현재 정부 돌아가는 사정 봐서는 어려울 것 같다면서 일 복잡하게 만들지 말고 그냥 제 날자에 잔금하고 등기 하자고 했는데 지금와서 보면 그때 지인 생각이 옭았던 것이다.

아마도 시장에서 8.28전월세 대책을 바라보는 국민들의 생각도 이러할 것 이라고 본다. 국민들의 생각이 이러할진데 어떻게 8.28전월세대책이 시장에서 성공적으로 정착하기를 바라겠는가. 이미 8.28전월세 대책은 시장에서 현실성 없는 정책으로 외면 받고 있고 혹 나중에 법이 통과되더라도 취득세 인하로 인한 구입비용의 절감외에는 특별한 메리트가 없어 보인다.

현재 부동산시장은 8.28부동산대책 발표 이전으로 돌아간 상태

현재도 시장에서는 61주째 전세가 상승은 이어지고 있고, 그마나 8.28전월세대책 발표후 급매물로 나온 매매물건이 취득세 인하라는 호재에 편승에 거래가 이루어 지면서 매매가가 소폭이나마 상승했으나 이제는 매매가도 보합내지 하락세로 돌아섰다. 결국 대책 발표 이전의 상태로 돌아 간 것이다.

정부가 발표한 8.28부동산대책의 제일 전제가 주택시장의 정상화였다. 이를 위해 전세수요를 매매로 전환하는 것인데, 말은 번드레하고 당위성은 있어 보이나 문제는 현실성이 없었다는 것이다.

경제가 활성화 되고 인구가 늘어 날때는 당연히 자금의 여유도 있고 주택구입에 대한 수요도 많이 있기에 8.28부동산대책 같은 것이 약발이 먹혀 주택 매매시장이 활성화 되겠지만 지금과 같이 장기적인 불황으로 서민들이 마른수건을 짖어짜도 돈이 없고 인구도 정체내지 감소하는 상황에서는 정부가 그 어떤 묘약을 준다해도 매매수요가 활성화 되기는 어려울 것이다.

시장은 이미 주택가격에 대해서는 점진적인 하향 안정화에 방향성이 정해 졌다고 본다. 그런데 정부가 이러한 대세를 거스르고 인위적으로 주택가격을 현상유지 또는 부양하려고 하면 당연히 시장이 반응을 안할 것이다.

정부의 부동산대책은 현실성이 결여돼 있어 효과가 없는 것

현재의 상황에서는 전세수요는 전세수요로 머물러 있지 정부가 당근을 준다고 해서 매매로 전환되기는 어렵다. 이미 당근을 먹을 수 있는 대부분의 사람들은 주택을 소유하고 있고, 현재는 당근을 줘도 감당이 안되는 사람들이 하루가 다르게 치솓는 전세가에 절규하는 것임을 정부는 알아야 한다.

즉 취득세 인하 등을 통해 전월세 수요를 매매수요로 전환하고자 해도 그 혜택을 받을 수 있는 대상이 제한적이라는 것이다. 실제로 전세를 살고 있는 사람들이 100% 자가돈으로 전세를 살지는 않는다. 또 100% 자기돈으로 전세를 산다해도 다른 목적으로 금융권에 융자가 있는 경우도 많다. 정부에서는 전월세 대책의 일환으로 저리로 주택구입자금을 융자해 준다고 하지면 이런 경우 현실에서는 금융권 융자가 안된다는 사실이다. 전세 사는거 지긋지긋해 매매로 갈아타고 싶어도 현실에서는 금융권으로부터 주택구입자금을 융자 받을 수 없는 경우가 많아 대책 자체가 그림의 떡인 경우가 많다.

한편 월세부담 완화를 위한 월세 소득공제도 현실적으로 보면 참 웃기는 제도다. 평형별로 월세 가격을 정부에서 고시한 것도 아닌데, 막말로 집주인이 고무줄처럼 늘였다 줄였다 할 수 있는게 월세 가격인데 무슨 의미가 있는 건지 의문이다. 세입자가 소득공제 받겠다고 하면 집주인이 월40만원 받던 방을 45만원으로 올려 받던지, 아니면 소득공제 안하는 조건으로 2~3만원 깍아 주면 되는데 현실을 모르는 대책이다.

또한 목돈 안드는 전세대출제도 참 말은 좋다. 실제로 집주인 중에 대출 없이 집 산 사람이 얼마나 된다고, 전세 얻고자하는 집에 융자가 어느정도 있으면 은행에서 전세대출 대상이 안돼는데 결국 이것 빼고 저것 빼면 전세대출을 받을 만한 전셋집이 없다. 특히 임대인 우위 시장에서 세입자 하나 받는데 세입자가 전세대출 받겠다고 이거 해달라 저거 해달라 하는데 어느 집주인이 ‘예’ ‘예’ 하면서 해 주겠는가? 실제 시장에서 보면 LH공사에서 시행하는 전세자금 지원 대상으로 어렵게 선정됐어도 막상 집을 구할려면 집주인이 거절해 성사가 되지 않는 경우가 부지기 수다.

8.28부동산대책 형식상 이론상으로는 참 좋다. 그러나 현실성이 너무 없다. 그래서 시장에서는 대책이 먹혀 들어 가지가 않는 것이다.

전월세 대책은 집 없는 사람의 관점에서 보고 만들어야 

정책을 새로 만들때는 정책 입안자가 어느 입장에서 누구의 관점에서 정책을 만드느냐가 정말 중요하다.

전월세대책은 집없는 사람, 돈이 없어서 집을 사고 싶어도 살수 없는 사람, 그래서 할 수 없이 전세라도 사는 사람들의 입장에서 정책이 나왔어야 한다. 그렇다면 답은 나왔다. 공공임대 주택을 더 많이 공급해야 한다. 그것도 저렴한 가격에 공급해서 최소한의 주거복지를 정부가 실현해 줘야 한다.

저리로 돈 빌려 줄테니 전세 살지 말고 집을 사라는 정책은 즉 빚내서 집 사라는 정책은 서민의 입장이 아닌 가진자, 집 있는 사람의 관점에서 나온 애기다. 집이 있는데 집값이 떨어진다고 아우성 치는 사람이 더 불쌍한지 아니면 날은 추워지는데 편안히 쉴 집이 없는 사람이 더 불쌍한 사람인지 정부는 생각해 봐야 한다. 그러면 정책의 우선 순위를 어느에 두어야 하는지도 답이 나온다.

김성룡 / 현 나이스타운 공인중개사 사무소 대표
 

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