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부동산 투자, 시장부터 살펴라
장중식 기자  |  dje4552@djenews.co.kr
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승인 2012.03.08  19:09:29
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▲ 장중식 대표
지난해 말까지 전국을 떠들썩하게 만들었던 충청지역 부동산 뉴스가 하나 둘 자취를 감추기 시작했다.
한수 이남에서는 부산과 더불어 두 자리 이상의 상승률을 보였던 대전지역 아파트 가격은 새해들어 상승세가 주춤해지는 양상이다. 오히려 전월세 가격은 일부 지역에서 하락하는 조짐마저 감지되고 있다.
‘청약불패론’까지 등장했던 세종시와 도안신도시 관련 소식도 뜸해진 이유는 무엇일까. 여러 가지 이유야 있겠지만 한마디로 수요보다 넘친 공급물량에 그 해답이 있다.

공인중개업자는 물론, 부동산 관련업종에서 경력을 쌓기 위해 처음으로 밟는 원룸형 임대시장부터 살펴보면 해답은 비교적 간단하다.
1만6000여명이 넘는 재학생을 보유한 충남대 주변의 경우, 넘쳐나는 다중주택과 도시형생활주택 신축 붐으로 인해 과당경쟁의 후유증이 나타나고 있다.

수도권과 비교될 정도로 엄청나게 쏟아진 도시형 생활주택 신축허가 물량이 집중된 곳은 봉명동 일원. 이 일대에 공급되는 물량만도 이미 1000세대가 넘었다. 여기에 궁동 일원에 불기 시작한 다중주택 신축물량 또한 지난해부터 20여건(한 건물당 24실 기준 환산시 480실)이 넘었다.

충남대 재학생의 25% 가량을 수용하는 4000명 수용 규모의 기숙사가 완공된 이후, 대학 주변의 임대시장에서 신입생은 눈을 씻고 찾아도 없을 정도다. 사정이 이렇다보니 임대료가 지난해 보다 20% 이상 떨어지는 현상까지 발생했다. 1건물 당 공실이 많게는 5호 이상 발생한 것도 당연한 이치다.

이번엔 4인 가족이 가장 선호한다는 노은 1, 2지구 아파트로 눈길을 돌려보자. 작년 이맘때쯤이었다면 아파트 1단지당 하루 10가구 이상씩 짐을 싸거나 푸는 모습이었다. 하지만 올해는 1~2월 통틀어 20가구도 되지 않았다. 그나마 도안신도시나 세종시로 입주하는 세대만이 짐을 꾸렸을 뿐이다. 결국, 매매가격도 전월세 가격도 언론보도와는 정반대로 보합세를 유지하거나 하락하는 현상을 보였다.

주거용 오피스텔이나 다세대 시장 또한 거래가 되지 않고 있다. 이사를 하려면 이사비용과 간단한 가구교체 등 적어도 수백 만원의 지출이 불가피 하다 보니, 월세를 조금 올려 주는 편이 낳다는 판단 때문이다.

그토록 뜨겁다던 세종시도 별반 다르지 않다. 입주율이 70%를 넘어섰다고 하지만 세종시로 이주하는 공무원 수요자들의 기대와는 달리 공급물량이 대부분 중대형 물량이다. 가족 전체보다는 ‘나홀로 이주자’들이 많을 수 밖에 없는데 원룸형 또는 소형주택 물량이 턱없이 부족하다. 속된 말로 ‘프리미엄 전쟁’을 벌였던 이들이 실거주라기 보다는 매매차익을 노린 제3세력이 많았다는 얘기다.

이쯤되다 보면, 부동산 투자를 희망하는 예비투자자들이 어떤 선택을 해야 옳은지 귀뜸은 되었을 것이다.
늘 강조해도 지나침이 없을 정도로 들은 이야기지만, ‘틈새시장’을 공략하라는 얘기다. 특히 내가 희망한 부동산의 활용목적을 1순위에 두고, 처분계획과 기간까지 감안한 후 시장의 흐름을 읽는 지헤가 필요하다는 것이다.

포화상태에 이른 원룸형 시장은 단기투자 상품의 성격이 강하고, 실거주 또는 임대 후 매매를 희망하는 아파트 분양시장은 5년 내외의 호흡이 필요한 것이다.
이도 저도 망설여진다면 싸게 사서 비싸게 팔아 차익을 남기는 경매시장과 급매물을 찾아야 한다.

우르르 인파가 몰린 장에는 이미 배를 채우고 휘파람 불며 자리를 뜨는 사람이 있다. 눈 보다는 발이 정직한 부동산 시장에서 가장 먼저 익혀야 할 시장의 흐름을 간파한 투자자다.

장중식/대전경제 대표

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