▲ 이강수 강사

같은 부동산이라 할지라도 토지는 아파트나 상가 등과는 그 특성과 규제가 많이 다르다. 부동산 가격을 결정하는 요인과 투자자의 행동 패턴도 다르다.

아파트는 대표적인 주거형 건물이고 사용수익을 목적으로 하며, 대개의 국민이 한 채 정도 사고파는 경험을 가진다. 아파트의 가격을 결정하는 요소로는 흔히 직장 등 일자리, 주거환경의 쾌적성, 교통의 편의성, 학군, 단지의 크기, 유통 및 문화시설, 의료시설, 브랜드, 조망권, 해당 층수(로열층) 등을 든다.

그러나 토지는 기본적으로 그 이용가능성과 장래 발전성을 본다. 토지 자체로서 농사나 수목식재, 그리고 물건의 야적 등 있는 그대로 쓰는 경우 보다는 그 위에 건물을 짓고 레저단지를 만드는 등 다양한 용도로 쓰게 되며 세월이 흐르면서 토지주위 환경이 변하게 되면 토지의 용도는 점차 다양화된다.

이러한 토지에 있어서는 개발 가능성을 중심으로 일반적으로 지목의 종류, 지역의 접근성과도로, 입지와 주변 환경, 진입도로, 공법규제 및 조세정책, 지자체의 개발정책과 의지 등 그 지역의 개발전망이 토지의 가치와 가격을 결정하는 중요한 요소가 된다고 볼 수 있다.

토지투자의 본질은 미래가치에 있다. 즉 토지의 가치는 미래의 개발 가능성에 달려 있다고 볼 수 있는 것이다. 그리고 그 개발 가능성은 규제의 정도에 달려 있다.

토지에는 공법 규제와 거래에 대한 제한이 거미줄처럼 얽혀 있으며 또한 일반인들은 그 세부적인 사항들을 명쾌하게 잘 알아 볼 수 없기 때문에 토지투자에 대한 위험이 항상 공존하고 있으므로 각종 공부사항을 검토하고 신뢰성 있는 전문가와 상담을 통해 정확한 미래가치를 평가해야 할 것이다.

또한 국가는 토지의 보존과 개발에 관한 기본적인 정책을 수립한다. 예컨대 정부는 군사보호구역이나 개발 제한구역을 해제하여 부족한 가용 토지를 확보 공급하고 테마도시를 건설하며 산업단지, 물류단지, 경제개발구역 설정 등에 소요되는 많은 토지를 매수하고 수용하는 등 토지수요의 가장 큰 손이 되는 셈이다.

각종 정책과 규제의 변경은 통상 오랜 시간이 소요된다. 정부는 단계별로 각종 국토 개발 정책과 건설정보를 발표한다. 이 과정에서 많은 정보가 쏟아져 나오고 주변 환경이나 국가, 지방자치단체 그리고 대기업과 민간개발업자 등의 개발의지에 따라 땅값은 몇 차례씩 급상승하기 때문에 토지에 투자를 함에 있어서 이러한 토지 특성을 잘 이해하고 관련 지식과 정보 수집에 한 발 앞서야 성공 할 수 있을 것이다.

반면 이러한 토지투자의 특성들을 역이용한 기획부동산들이 그 틈새를 이용하여 기승을 부리고 있어 지식과 정보에 눈 어두운 토지 투자자들이 큰 손해를 보는 경우도 많다.

무작위 텔레마케팅을 통하여 또는 친인척, 지인들에게 교통망 확충계획, 투자유치계획, 각종 개발계획들을 거론하며 특정 지역의 토지를 소액자본으로 구입하면 향후 몇 배의 지가상승으로 큰 수익을 낼 수 있다며 투자를 권유하면 쉽게 거절하지 못하고 그들의 계략에 빠져 들어갈 위험에 노출 된다.

이때 무엇보다도 해당토지의 정확한 지번을 파악 하는 것이 중요하다. 지번을 요구하였는데도 상대방이 알려주지 않거나 다른 핑계를 둘러댄다면 반드시 문제가 있는 땅임이 분명하다. 개발이 불가능한 땅이거나 개발제한이 엄격하거나 또는 소유권등기가 넘어오지 않거나 소유권이전등기가 가능하다해도 그것은 수십, 수백 명의 지분등기가 될 확률이 매우 높으므로 이런 땅은 매입을 포기해야 한다.

만일 정확한 지분을 알 수 있다면 국토해양부등이 제공하는 다양한 토지관련 정보시스템(토지이용규제정보시스템, 한국토지정보시스템. 산지정보시스템)을 활용하거나 공적장부(토지대장, 지적도, 토지등기부등본, 토지이용 계획 확인원)등을 토대로 관련 지자체에 문의하거나 현지를 직접 방문해 사실관계를 확인하고 개발 할 수 있는 토지인지 그 여부를 확인해야 한다.

이 같은 복잡한 확인을 본인이 직접 하는 것에 자신이 없다면 반드시 계약하기 전에 신뢰 할 수 있는 전문가의 자문을 받는 것이 필요하다. 기획부동산으로부터 사기 피해를 입는 대다수 투자자들은 이 같은 노력을 게을리 했다는 공통점을 지니고 있다. 정보 확인과 자기 노력이야말로 토지 투자의 기본임을 명심해야 할 것이다.
 

이강수 / 한남대 평생교육원 강사